Agenzia Immobiliare a Forte dei Marmi - ville e appartamenti in vendita a Forte dei Marmi e Pietrasanta

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News

Quali documenti occorrono per richiedere un mutuo?

Ecco l’elenco sommario dei documenti che ogni contraente dovrà fornire nel momento in cui intende istruire una pratica di mutuo.

DOCUMENTI ANAGRAFICI

  • Carta d’identità e codice fiscale / tessera sanitaria;
  • Certificato contestuale (Stato di famiglia + Residenza)
  • Se separato/divorziato: Atto di separazione o Sentenza di divorzio dai quali si evinca l’entità degli assegni di mantenimento

DOCUMENTI REDDITUALI

  • Ultima dichiarazione dei redditi (Unico comprensivo del modulo di trasmissione all’Ufficio delle Entrate)
  • se pensionato o lavoratore dipendente: Mod. 730 + CUD
  • se dipendente: ultime 3 buste paga + contratto di lavoro
  • se pensionato: Modello OBIS dell’INPS + ultime 3 cedolini
  • Contratto di affitto
  • Proposta d’acquisto o compromesso

DOCUMENTI CATASTALI

  • Atto di proprietà dell’immobile
  • Visura Catastale
  • Planimetria catastale

Ulteriori documenti nel caso di titolari di:

  • DITTE INDIDUALI e SOCIETA: Visura Camerale
  • LIBERI PROFESSIONISTI: Iscrizione partita IVA alla C.C.I.A.A.

Cassazione: l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione anche se l’affare non si conclude

La clausola inserita nel contratto di mediazione “ad affare fatto” non comporta il venir meno della provvigione da corrispondere all'agente anche se poi la vendita non si perfeziona. A dirlo è una recente ordinanza della Corte di Cassazione.

Ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è sufficiente anche la sottoscrizione del preliminare tra le parti, indipendentemente dalla mancata conclusione del contratto definitivo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21575 del 18 settembre 2017.

Accolto il ricorso del mediatore: il diritto alla provvigione sorge per aver messo in relazione le parti.

Il caso – Il titolare di un'agenzia immobiliare ricorreva contro la sentenza con la quale la Corte d'Appello di Venezia gli aveva negato il pagamento di 3.000,00 euro a titolo di provvigione dovuta per l'attività di mediazione svolta.

Secondo i giudici territoriali, la clausola inserita nel contratto di mediazione, secondo cui “resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita” configurerebbe una condizione sospensiva, che subordinava il compenso del mediatore al positivo esito della compravendita.

E poiché, nel caso di specie, le parti, dopo il preliminare, non avevano stipulato il rogito definitivo, tale condizione non si sarebbe verificata.

La Corte ricorda anzitutto che, ai sensi dell'art. 1754 c.c.,si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l'esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare.

Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera dallo stesso svolta per l'avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Il fondamento del diritto al compenso è dunque da ricercarsi nell'attività di mediazione, che si concreta nella messa in relazione delle parti, costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare.

Nel caso di specie, dunque, la conclusione dell'affare è senz'altro integrata dalla conclusione del contratto preliminare di vendita intervenuto tra le parti, mentre, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che hanno condotto le parti a non concludere il contratto definitivo.

Alla conclusione del preliminare va riconosciuto l'effetto dell'insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato. Secondo i giudici di Piazza Cavour, inoltre, è errata l'interpretazione della clausola inserita nel contratto di mediazione fornita dalla corte d'appello, perché contraria ai principi di correttezza e buona fede e che si presta a “comportamenti elusivi” che “tolgono effetto allo stesso contratto di incarico”.Per la Suprema Corte, invece, “appare ragionevole ritenere che l'espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico, ma in senso economico, quale mancata conclusione dell'affare”.

Fonte: Articolo scritto dall'avv. Giuseppe Donato Nuzzo di condominioweb

Prezzi delle case: classifica dei paesi in base all’aumento dei prezzi

Considerando i 55 Paesi presi in esame dal Global House Price Index relativo al secondo trimestre del 2017 di Knight Frank, è emerso che a giugno rispetto a un anno fa i prezzi delle case sono aumentati in media del 5,6%. La classifica è guidata dall’Islanda e da Hong Kong. L’Italia è in coda, con un +0,1% negli ultimi 12 mesi.

La top 10 è occupata da Islanda, con una crescita del 23,2% negli ultimi 12 mesi, Hong Kong (21,1%), Malta (14,6%), Canada (14,2%), Repubblica Ceca (12,7%), Turchia (12,7%), Estonia (10,7%), Ungheria (10,5%), India (10,5%), Nuova Zelanda (10,4%).

Il nostro Paese si trova al 48esimo posto, con una crescita dello 0,1% negli ultimi 12 mesi, precedendo la Finlandia (0,0%), il Giappone (-0,2%), il Marocco (-1,2%), la Polonia (-1,2%), la Grecia (-1,8%), Singapore (-2,1%), l’Ucraina (-6,0%).

Il rapporto ha evidenziato che 49 dei 55 mercati immobiliari presi in esame hanno registrato una stabilità o una crescita dei prezzi nell’arco di un anno. Ma, a causa di un allontanamento dei decisori politici dagli stimoli economici, le cose potrebbero cambiare.

I Paesi che nell’arco degli ultimi 12 mesi hanno visto crescere di più i prezzi delle case sono l’Islanda e Hong Kong. L’Islanda, con una popolazione totale di 344.000 abitanti, ha attratto oltre 1,7 milioni di turisti nel 2016. La domanda di alloggi per i visitatori stranieri ha portato alla promulgazione di una nuova legge, in base alla quale chi affitta una casa per oltre 90 giorni necessita di una licenza speciale. A Hong Kong i prezzi sono cresciuti soprattutto a causa di una forte domanda e di una scarsità di offerta.

Fonte: articolo tratto da Idealista

Compravendite: Conto di Deposito, nuovo strumento a tutela degli acquirenti

La legge sulla concorrenza (la n. 124/2017 in vigore dal 29 agosto scorso) ha introdotto il conto di deposito per la tutela di chi compra casa. Grazie a questo strumento, viene data la facoltà di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino alla trascrizione del contratto di compravendita. In questo modo chi non trascrive il preliminare ha uno strumento in più per evitare l’esposizione a rischi diversi: come l’eventualità che tra la data del rogito (o, meglio, la data dell’ultima ispezione dei registri immobiliari eseguita dal notaio rogante) e quella della sua trascrizione nei registri venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale ecc.); oppure che il venditore venda più volte lo stesso immobile a diversi acquirenti, con la conseguenza che tra essi prevale chi per primo trascrive. In sostanza, fino a che l’acquisto non sia trascritto, non si ha la certezza che esso sia andato a buon fine; e se, per caso, non va a buon fine, si tratta spessissimo di situazioni in cui è praticamente impossibile avere la restituzione del denaro consegnato al venditore al momento della firma del rogito.

La scena tradizionale (al rogito il venditore consegna le chiavi e l’acquirente paga il prezzo) è dunque destinata a cambiare nel caso di rogito successivo a un contratto preliminare di cui non sia stata voluta la trascrizione. La nuova legge infatti afferma (importando in Italia una prassi da tempo vigente in Francia) che se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.

In una prima fase sarà inevitabile qualche intoppo. Vero è invece che la nuova norma è stata introdotta per avere un senso: e cioè quello di proteggere l’acquirente dal rischio di vedere la trascrizione del proprio acquisto preceduta da una formalità pregiudizievole. Quando la legge vuol proteggere uno dei soggetti di un rapporto, detta norme per loro natura inderogabili (il cosiddetto ordine pubblico «di protezione») , poiché altrimenti destinate appunto ad essere travolte, nella prassi commerciale, da clausole di stile.

Fonte: Il Sole 24Ore

Si trova a Marina di Pietrasanta, la spiaggia più cara d’Italia

Fino 1.000 euro al giorno. Da Pietrasanta passando per Forte dei Marmi e l'Argentario. La top 10 del Codacons. Ma si tratta di servizi di lusso

PIETRASANTA — Sono lidi esclusivi che offrono servizi di lusso e non certo alla portata di tutte le tasche. Gli stabilimenti balneari evoluti hanno il wi-fi in spiaggia e possibilità di ricaricare il cellulare presso l'ombrellone, i camerieri in battigia che servono direttamente sotto l'ombrellone.

E la spiaggia più cara ed esclusiva d'Italia si trova a Marina di Pietrasanta. Affittare un ''Presidential Gazebo'' al Twiga, infatti, seppur dotato di televisione e musica, può arrivare a costare, in agosto, fino a 1000 euro al giorno, quasi uno stipendio mensile. 

E' una ricerca del Codacons a stilare la classifica che quest'anno vede scendere dal podio Venezia a favore della Versilia. 

"Ovviamente - spiega il Codacons - si tratta di stabilimenti balneari esclusivi, che offrono servizi di lusso ai propri clienti e una serie di benefit accessori come cassapanche, teli da mare personalizzati, cassaforte per conservare in spiaggia gioielli e oggetti preziosi, e in alcuni casi acqua e frutta inclusi nei costi del noleggio"

Al secondo posto si piazza l'Hotel Excelsior di Venezia, dove una capanna in zona centrale costa 410 euro al giorno. Medaglia di bronzo per Porto Cervo: per l'affitto giornaliero di un ombrellone e due lettini ad agosto si spendono 400 euro.

Più distaccati Lerici (300 euro), Forte dei Marmi (fino a 290 euro), e l'Argentario (150 euro).

Tra le altre spiagge ''salate'', ma nettamente distaccate rispetto ai vertici della classifica, troviamo l'Argentario (Tuscany Bay) dove una Tenda con 4 lettini costa 150 euro al giorno, e il Salento (Borgo Egnazia), dove una ''cabana'' costa 120 euro al giorno (ma vengono serviti in spiaggia acqua no-stop e frutta). 

Certificato di stabilità obbligatorio per tutti gli immobili in vendita e affitto

Il crollo della palazzina di Torre Annunziata è stata una tragedia di fronte alla quale non si è potuti rimanere in silenzio. Il ministro delle Infrastrutture, Graziano Delrio, ha annunciato che per gli edifici sarà obbligatorio il certificato di stabilità. “Com’è obbligatoria la certificazione energetica degli immobili, nei futuri contratti d’affitto e di compravendita lo sarà anche la certificazione statica”, ha affermato. Parole che hanno incontrato il favore di architetti e ingegneri.

La novità dovrebbe essere introdotta nella prossima legge di Stabilità, che sarà in vigore dal 2018. In particolare, il ministro delle Infrastrutture ha spiegato: “In Italia manca una classificazione ufficiale degli edifici. Abbiamo tuttavia introdotto l’obbligo della certificazione energetica e ora pensiamo di proseguire su questa strada anche per la sicurezza statica. L’idea è quella di inserire nei contratti d’affitto e di compravendita la clausola della certificazione statica obbligatoria, al pari della certificazione energetica”.

Famiglia Berlusconi acquista il bagno Alcione di Forte dei Marmi a solo € 1

FORTE DEI MARMI. Un euro. Quello che ha garantito il passaggio di proprietà di un noto stabilimento balneare, ceduto da un ex imprenditore chimico conciario a una delle famiglie più famose (e potenti) d’Italia, è il prezzo più basso di sempre. Il fatto che la spiaggia in questione, quella del bagno Alcione, sia a Forte dei Marmi fa ancora più notizia. In realtà le cose sono un po’ più complesse. E riguardano un accordo che ha messo all’Alcione la targa Berlusconi. Nell’idea di farne un punto di riferimento turistico al pari di altri investimenti di famiglie importanti a Forte. Berlusconi, Barilla, Bocelli: hai detto niente.

I nuovi padroni. Che il bagno Alcione fosse finito nella galassia nata dal big bang di Arcore lo si sapeva da tempo: l’ha comprato Alessia Berlusconi, presidente dell’editrice de “Il Giornale”, figlia di Paolo e quindi nipote dell’ex presidente del Consiglio e tuttora leader del centrodestra. Meno noti sono i retroscena economici. Che sono stati rivelati dal sito specializzato “Finanza dietro le quinte” di Andrea Giacobino. Lo scoop è stato rilanciato da Dagospia e l’avvocato della parte venditrice, Lucilla Matassini, conferma tutto. Si tratta, del resto, di atti pubblici consultabili nel Registro delle imprese.

Gli ex padroni. Il bagno Alcione apparteneva da oltre vent’anni a Bruno Lepori. Classe di ferro 1928, è un nome che a Santa Croce sull’Arno (Pisa), capitale del cuoio e delle pelli, significa Biokimica. La società di prodotti chimici per conceria fu fondata da Lepori alla fine degli anni Settanta, quando esplose il nuovo boom economico dei distretti. Compreso quello conciario di Santa Croce. Lepori, santacrocese doc e imprenditore visionario, fu tra i primi a proporre alcuni tipi di servizi che riguardavano appunto i prodotti chimici. Negli anni Novanta decise di lanciarsi nel turismo balneare disimpegnandosi da Biokimica. E acquistò l’Alcione. A Santa Croce ricordano che quella scelta fece sensazione, anche se non erano pochi gli imprenditori divenuti ricchi nel settore che decidevano di cambiare business.

Negli ultimi anni, però, la crisi del settore turistico ha messo in ginocchio l’Alcione. Tant’è vero che nell’accordo presentato dalle parti al tribunale di Lucca si parla di un forte rallentamento delle presenze di turisti russi, dopo le sanzioni imposte dall’Unione Europea per la crisi in Ucraina. L’Alcione è andato in apnea e i proprietari si sono trovati in difficoltà con le banche per cifre a sei zeri. La società Bagno Alcione srl, proprietaria del bagno, è stata messa in liquidazione da Lepori.

L’accordo. Qui si insedia la trattativa, conclusasi con esito positivo, con Alessia Berlusconi. Che ha rilevato alla cifra simbolica di un euro il 100% delle quote della Bagno Alcione srl. Nell’accordo di ristrutturazione dei debiti, previsto dalla legge fallimentare, i nuovi proprietari si impegnano a farsi carico del pregresso: due milioni di euro la cifra che deve essere restituita alle banche. E che sarà, appunto, a carico della società di Alessia Berlusconi. Va detto che anche così si tratta di un affare: un bagno di Forte dei Marmi, ai tempi d’oro, poteva avvicinarsi ai dieci milioni di euro.

Fatto sta che la nipote di Silvio può così lanciarsi nel settore turistico balneare dopo aver frequentato per anni Forte dei Marmi, da brava milanese di famiglia bene. Sull’Alcione sembrano esserci grandi progetti: pare che per la ristrutturazione sia stato contattato un architetto di prestigio. Nell’idea di trasformarlo in uno dei punti di riferimento della Versilia à la page. Sulla falsariga di quanto stanno facendo, o hanno già fatto, altri grandi nomi dell’imprenditoria e del Paese (leggi sotto): i Barilla con il Piemonte, Andrea Bocelli con l’Alpemare. Alla faccia della direttiva Bolkestein.

FONTE: Il Tirreno

Copertura fibra ottica in Versilia: il punto della situazione.

Due anni fa circa un comunicato stampa di Telecom Italia destò il mio interesse e quello di molti lettori. Si prometteva che entro 2 anni l’azienda avrebbe coperto con la banda ultra larga (un’altra maniera per chiamare la fibra) tutta la Versilia.
Incuriosito decisi di appuntarmi sull’agenda la cosa e mi ripromisi di controllarlo. Non tardarono ovviamente le richieste in redazione dei nostri lettori che con cadenza quasi settimanale ci chiedevano l’avanzamento dei lavori e quando sarebbe arrivata questa meravigliosa tecnologia di navigazione che avrebbe reso tutti più felici.

Oggi a qualcosa più di 24 mesi di distanza, abbiamo deciso di fare il punto sulla questione, abbiamo chiesto al responsabile di Toscana Ovest, Alessandro Bettini di aiutarci a capire quale sia l’attuale stato della copertura della fibra ottica in Versilia. Ecco cosa è venuto fuori

Ma si tratta veramente di fibra ottica?

In realtà il termine “fibra ottica” è parzialmente inesatto. Iniziamo con il precisare che la fibra ottica altro non è che un cavo al cui interno si trovano dei filamenti vetrosi o polimerici che permettono alla luce di viaggiare molto velocemente. Il problema di portare questa tecnologia ovunque è ovviamente grosso visto che esige ingenti lavori di perforazione per installare ovunque questi nuovi cavi un po’ come è stato fatto tantissimi anni fa per i cavi in rame del telefono. Per evitare questo problema, che avrebbe rallentato drammaticamente la propagazione della fibra in Italia, è stato inventato il nuovo sistema ovvero FTTC o FTTCAB (Fiber to the Cabinet). In questo sistema anziché portare la fibra ottica in ogni singolo edificio si porta la velocità massima fino al cab ovvero l’armadio zonale dell’operatore di telefonia (li notate perchè hanno dei tettini rossi). Da qui fino alla nostra casa viene sempre portato con il vecchio filo di rame ma la velocità aumenta drasticamente.

In Versilia per esempio l’adsl tradizionale arrivava ad una velocità effettiva massima di 8/10mb in download con una velocità massima di 0,5mb in upload, una tortura per chiunque voglia usare la rete per lavoro o per divertimento. Grazie a questa nuova tecnologia riusciamo a toccare i 100mb di download e la bellezza di 20mb in upload. Per esperienza vi dico che la velocità effettiva è ovviamente più bassa di quella pubblicizzata ma posso garantire che è comunque una gioia rispetto alle velocità precedenti.

Un particolare interessante è che molti di noi non si sono accorti di tutti i lavori fatti per passare la fibra perché ci sono stati anche in questo campo grandi innovazione.
Attraverso tecniche di ultima generazione è stato possibile fare lavori su larga scala senza dover “sventrare” strade e creare problemi alla viabilità come succedeva un tempo. Telecom Italia ha investito per la sola Versilia 6 milioni di euro fino ad oggi a cui andranno ad aggiungersi 1.7 milioni per terminare i lavorientro giugno 2018.
Un altro aspetto importante per l’utente è che dal momento in cui la propria zona sarà raggiunta dalla banda ultra larga, potrebbero passare fino a 5 settimane perché questa sia disponibile all’acquisto.

Vediamo adesso Comune per Comune la situazione attuale e futura.

Copertura della Fibra ottica a Viareggio

Iniziamo da Viareggio città che è completamente coperta comprese le zone più periferiche di Varignano e di Bicchio. Per quanto riguarda Torre del Lago è quasi completamente coperta ad eccezione di 2 armadi che sono in lavorazione in questo momento e che saranno terminati entro settembre 2017.

Copertura della Fibra ottica a Massarosa

La città di Massarosa è stata completamente coperta, tranne le zone più periferiche che sono attualmente in lavorazione e che termineranno al più tardi a novembre 2017.
Per quanto riguarda le frazioni, proprio in questo momento stanno lavorando su Piano di Mommio, Piano di Conca, Stiava e Corsanico e anche qui ci assicurano che i lavori termineranno per novembre 2017 quindi per natale chi abita in queste zone potrà regalarsi la fibra ottica. Tutte le altre località saranno coperte entro i primi mesi del 2018.

Copertura della Fibra ottica a Camaiore

La città di Camaiore è già coperta per tutto quello che riguarda il centro cittadino e le vicine periferie.
Grazie ad un precedente investimento erano già state coperte alcune zone collinari come Pedona e Gombitelli. Le restanti zone collinari, Capezzano e Nocchi verrano coperte entro il primo trimestre del 2018.
Lido di Camaiore è invece in lavorazione in questo preciso momento e ci assicurano che entro l’estate sarà possibile acquistare la fibra.

Copertura della Fibra ottica Pietrasanta

Pietrasanta centro è completamente coperta così come la più vicina periferia. Marina di Pietrasanta è già coperta compreso la località Tonfano ad esclusione di due armadi sui stanno lavorando in questo momento e che saranno disponibili entro pochi mesi.
ValdiCastello, Strettoia, Capriglia e Capezzano Monte saranno raggiunte dalla banda larga entro i primi mesi del 2018

Copertura della fibra a Forte dei Marmi

Forte dei Marmi rimane un po’ indietro con 11 armadi su 30 presenti sul territorio cittadino, attualmente collaudati e saranno disponibili alla vendita tra inizio estate e fine estate.
Anche su Vittoria Apuana gli armadi collaudati sono 7 sugli 11 totali e anche qui vedremo la commercializzazione della banda entro ottobre 2017

Copertura della fibra a Seravezza

Il comune di Seravezza è partito da Querceta dove la banda larga è già disponibile su tutta la città e le zone limitrofe.
Al contrario su Seravezza città è attualmente in lavorazione e sarà disponibile tra fine 2017 e i primi del 2018 come per Giustignana dove avranno la velocità della fibra non prima del trimestre 2018.
L’intenzione di Telecom è quella di coprire anche le zone montane di questo comune nonostante le evidenti difficoltà morfologiche dell’area.

Copertura della fibra a Stazzema

Il comune di Stazzema è al momento il più sfortunato in parte per la morfologia del suo territorio non certo facilissimo da gestire a livello di reti.
Al momento i lavori non sono ancora iniziati ma ci garantiscono da TIM che i lavori inizieranno per fine anno e saranno pronti entro la metà del 2018.
Nonostante la difficoltà territoriale ci assicurano da Telecom la loro volontà di arrivare fino a levigliani e offrire l’alta velocità anche in alta montagna.

Le possibilità per le Aziende?

La cosa più interessante di questi lavori è che oltre ad avere una banda già molto ampia e veloce, permette alle aziende di accedere alla tecnologia FTTB e FTTH ovvero attraverso contratti speciali di poter avere in azienda direttamente la “vera” fibra ottica con capacità fino ad 1gb di velocità, ovviamente a dei costi superiori e con interventi studiati su misura per ogni azienda.

Il futuro della fibra in Versilia

I nostri interlocutori di Telecom Italia ci rassicurano che la Versilia, al termine dei lavori,  verrà coperta per il 90% dalla banda ultra larga.
I lavori dovrebbero finire entro giugno 2018 ed è solo la prima parte di un importante sviluppo infrastrutturale che andrà ad arricchire la nostra zona.
Grazie all’aumento della fibra avremmo velocità migliori anche sulla parte mobile e ci assicurano da TIM che stanno già lavorando per l’ampliamento di velocità.
Questa nuova infrastruttura tecnologica permetterà infatti di avere in un futuro prossimo velocità fino a 200mb in download ed è inoltre allo stadio di sperimentazione anche i 300mb.

Fonte: Versilia Today

Conseguenze in caso di rilascio anticipato della casa in affitto

L'inquilino che lascia un appartamento prima della fine del contratto è tenuto a pagare i canoni fino alla scadenza dello stesso. E questo anche se nei fatti ha già fatto le valigie e lasciato le chiavi al padrone di casa. A chiarirlo è stata una recente sentenza della Cassazione.

Secondo la normativa vigente l'inquilino puo' lasciare in qualsiasi momento l'appartamento in affitto solo in casi eccezionali in cui esiste una "giusta causa".Questa consiste in un impedimento oggettivo non dipendente dalla volontà dell'inquilino e non esistente al momento della stipula del contratto che gli impedisca di continuare a vivere nella stessa casa. E' il caso per esempio di un improvviso trasferimento per ragioni di lavoro.

In tutti gli altri casi, l'affittuario deve rispettare la naturale scadenza del contratto dando disdetta con anticipo di sei mesi. Anche nel caso in cui decida di lasciare prima l'appartamento, consegnando anche le chiavi al padrone di casa - come chiarito dalla Cassazione nella ordinanza n 1177/17 - deve continuare a pagare il canone di locazione fino alla scadenza, ovvero per tutti i sei mesi previsti. A meno che non sia lo stesso conduttore che decida di dispensarlo dal pagamento.

Secondo la sentenza della Suprema Corte, infatti, i "canoni sono dovuti a prescindere dalla circostanza che l’immobile sia stato restituito anticipatamente, ove non risulti che il locatore abbia accettato la restituzione anticipata con rinuncia al preavviso minimo e ai relativi canoni».

Forte dei Marmi: Tinkov acquista il bagno Minerva

Forte dei Marmi (Lucca), 7 maggio 2017 - Affare fatto. Il Bagno Minerva di Forte dei Marmi è ufficialmente passato nelle mani del magnate Oleg Tinkov. Dopo una lunga trattiva pochi giorni fa è stato sottoscritto l’atto che sancisce il secondo grosso investimento dell’imprenditore russo in paese: adesso al resort pluristellato La Dacha che sarà inaugurato nel 2018 (dalle ceneri dell’ex hotel Nettuno), verrà affiancato il servizio-spiaggia per la clientela.

La famiglia Mattugini ha infatti deciso di cedere il bagno: Francesco Mattugini ha già presentato anche le dimissioni dal direttivo dell’associazione balneari ma è prevedibile che resti in carica fino a naturale scadenza. Il Minerva gira pagina dopo una storia secolare cominciata nel lontano 1911 quando il bisnonno Rodolfo Barberi, su sollecitazione dello Stato, si prese cura di quella porzione di arenile, ripulendola dal lavarone in vista dell’estate e realizzandovi i primi capanni. "E in quel momento – racconta Mattugini – il paese era rappresentato solo dal Fortino e da quei manufatti".

"Oggi le cose sono cambiate assai – sottolinea Francesco Mattugini – visto che proprio lo Stato che aveva incoraggiato gli investimenti familiari, adesso ha imposto un nuovo sistema di fare turismo. La mia famiglia non ci pensava proprio a vendere, ma adesso ci sono incognite per i nostri nipoti. Fortunatamente Forte è sempre considerata un Eldorado che attira i personaggi interessati ad acquistare. Com’è Tinkov? Una persona ironica che ha subito apprezzato la posizione dello stabilimento".

E così in quella spiaggia dove hanno consumato le vacanze il cantante Zucchero e l’ingegner Macchi, titolare dell’omonima azienda di caccia da guerra, sventolerà la bandiera moscovita. Piccoli interventi per avviare l’imminente stagione e in autunno un completo restyling del Minerva, che potrebbe veder diminuire anche il numero delle tende. Per un soggiorno only for vip.

Francesca Navari

Fonte: La Nazione

Cassazione: E’ truffa se l’APE riporta valori non conformi alla prestazione energetica dell’immobile

La Corte di Cassazione ha affermato che viene integrato il reato di tuffa contrattuale nel caso di vendita di un immobile con prestazioni energetiche non conformi a quelle dichiarate nell'attestato di prestazione energetica (A.P.E.).

Con la Sentenza Penale n. 16444 del 10 marzo 2017) la Suprema Corte di Cassazione ha annullato una precedente sentenza della Corte di Appello del Comune di Milano che aveva assolto un costruttore accusato di truffa contrattuale per aver venduto un immobile le cui prestazioni energetiche non erano conformi a quanto dichiarato nell'Ape. Il tribunale di Milano aveva assolto il costruttore dichiarando la sua buona fede perché aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici.

Il ricorso davanti ai giudici della Cassazione era stato allora interposto sulla base di due vizi:

- di motivazione: perché il costruttore non poteva essere in buona fede in quanto aveva realizzato lavori in economia, utilizzando materiali di qualità inferiore a quella dichiarata, di aver installato serramenti ed impianto di riscaldamento non conformi e di non aver rifatto il tetto.

- di legge: perché almeno si sarebbe dovuto riconoscere un dolo eventuale in quanto la difformità delle opere rispetto al progetto avrebbero potuto presumibilmente avere delle conseguenze sulla classificazione energetica dell'immobile.

I giudici della Corte di Cassazione hanno quindi riconosciuto la responsabilità del costruttore perché la difformità tra i lavori eseguiti e quelli progettati e la conseguente vendita con una classe energetica effettiva non corrispondente a quella dichiarata non poteva sfuggire al costruttore. La sentenza è stata quindi annullata a rinviata al tribunale di appello.

La Ferrari celebra a Forte dei Marmi i suoi 70 anni

La mitica Ferrari festeggia il 70° compleanno a Forte dei Marmi. Le più belle auto della storia della Ferrari e i loro più grandi collezionisti provenienti da tutto il mondo, si ritroveranno, infatti, il 6 e 7 maggio a Forte dei Marmi. Ferrari s.p.a. ha infatti scelto Forte dei Marmi come punto di ritrovo e partenza per la “Cavalcade Classic”, un evento creato appositamente dal prestigioso marchio di auto italiano, che quest’anno celebra il 70° anniversario. «Cavalcade Classic — spiega il sindaco Umberto Buratti — sarà l’occasione per inaugurare una collaborazione, alla quale ho lavorato nei mesi scorsi, che mi auguro possa proseguire e crescere negli anni a venire. È una sfida notevole e un grande onore per noi ma siamo certi che Forte dei Marmi saprà rispondere egregiamente, accogliendo al meglio questa eccellenza italiana, che si affaccia per la prima volta sul nostro territorio».
«Sarà un evento di straordinaria qualità — ha aggiunto il consigliere delegato al turismo Simone Tonini — dedicato ai migliori acquirenti e ai più fedeli collezionisti Ferrari. La nostra città è pronta ad accogliere con gioia “la cavalcata delle rosse” che parteciperanno all’evento e che si potranno ammirare in via Carducci e Piazza Garibaldi dalle 17 alle 10 nei giorni del 6 e 7 maggio prossimi. Buona parte dei ferraristi saranno stranieri e quindi questa quattro giorni rappresenterà un ottimo biglietto da visita, anche in vista della stagione estiva».

Il percorso di questa importante manifestazione toccherà anche le città di Lucca, Pisa, Lerici, Pietrasanta e - naturalmente — Maranello, arrivo finale di questa grandiosa manifestazione.

Summit G7 Lucca - Forte dei Marmi 11-12 Aprile 2017

Forte dei Marmi e Lucca hanno ospitato le delegazioni dei Ministri degli Esteri dei paesi partecipanti al summit, lunedì e martedì 11- e 12 Aprile. 

Gli stati membri del G7 sono attualmente Stati Uniti, Giappone, Gran Bretagna, Germania, Italia, Francia e Canada:
Angelino Alfano per l’Italia; Sigmar Gabriel per la Germania; Jean-Marc Ayrault per la Francia; Mr. Fumio Kishida per il Giappone; Boris Jonhson per la Gran Bretagna; Stéphane Dion per il Canada; Rex Tillerson per gli Stati Uniti.

 

I ministri, insieme alle loro delegazioni, hanno soggiornato negli hotel di Forte dei Marmi, Viareggio e Lido di Camaiore.

A Viareggio, il Principe di Piemonte ha ospitato lo staff americano e il segretario di Stato Rex Tillerson. A Lido di Camaiore, all’Una Hotel, la delegazione giapponese. La parte del leone l'ha fatta Forte dei Marmi: Hotel President, Augustus, Byron, Principe e Imperiale. 

Per gli alberghi della Versilia una notevolissima ribalta internazionale.

 

Forte dei Marmi: Bocelli svela come sarà il suo nuovo stabilimento balneare ALPEMARE

Forte dei Marmi, 10 gennaio 2016 - Il «Mare calmo della sera» adesso potrà viverlo in modo assoluto. Il cantante Andrea Bocelli si prepara all’avventura da imprenditore e, assieme alla moglie Veronica e ai figli, a breve seguirà la partenza dei lavori di completa ristrutturazione del bagno Alpemare, acquistato dall’artista per farne uno stabilimento con ogni comfort. Le sorprese non mancano: general manager dell’intera struttura sarà Fabio Giannotti, volto noto della politica locale, a cui spetterà seguire sia la spiaggia che la parte ristorazione. Il nuovo Alpemare – proprio di fronte a villa Bocelli – avrà una quarantina di tende, parte delle quali saranno a disposizione degli ospiti del Grand Hotel Imperiale, l’albergo di russi e arabi che proprio alcuni mesi fa non si è visto rinnovare l’affitto del bagno Minerva. Un ‘matrimonio’ che promette dunque scintille e un’estate di riflettori puntati su quella che Bocelli ci tiene a definire come «un’avventura familiare».

 

Ma che sicuramente conferisce a Forte dei Marmi un nuovo ed energico slancio per tenere alta l’attenzione dei personaggi più noti. Tanto che come chef è stato già ingaggiato Dario Leonardi (proveniente dalla ‘scuola’ della famiglia Vaiani e con stagioni al bagno La Fenice), il fortemarmino che con i suoi manicaretti di pesce ha fatto impazzire il magnate russo Oleg Tinkov che più volte gli ha affidato la preparazione degli opulenti party in villa. La ristrutturazione regalerà una nuova struttura e nuovi colori allo storico Alpemare, gestito per anni dalla famiglia Frullani: l’inaugurazione è prevista dopo Pasqua, con un gran galà che promette scintille. Condito da uno straordinario entusiasmo messo in campo dall’artista che fa impazzire gli amanti del belcanto.

Bocelli, cosa l’ha convinta a intraprendere questa scommessa imprenditoriale? 

«Il fatto che questo stabilimento si trovasse a due passi da casa, che l’avventura piacesse ai miei familiari, che rappresentasse un’esperienza nuova, uno stimolo ed una prospettiva per i miei figli, che nel frattempo hanno fatto il corso per poter svolgere l’attività di bagnino». 
 

E’ il momento dunque, nonostante la Bolkestein, di credere ancora nel rilancio delle spiagge (alla luce anche degli investimenti fatti dai Barilla o da altri personaggi noti come Tinkoff)? 

«È soprattutto il momento di credere alla possibilità di fare qualcosa in questo paese; ecco tutto». 
Quale sarà il nuovo volto del bagno Alpemare?

«Alla ristrutturazione stanno lavorando alacremente in molti, ma ci vorrà del tempo e non sarà possibile fare tutto ciò che vorremmo da subito. Il rispetto della tradizione da un lato e quello delle norme vigenti dall’altro, sono gli obiettivi più immediati». 
 

Ovviamente punterete ad un target vip... 
«Dipende da cosa si intende per vip. Noi punteremo ad offrire un servizio di cui ognuno sia contento, al minor prezzo possibile». 
 

A quando l’inaugurazione? 
«Questa è una domanda difficile! Non so ancora cosa farò domani; come faccio a sapere quando riuscirò ad inaugurare uno stabilimento balneare? Ci sono tante persone che lavorano e si danno da fare, ma i problemi sono molti. Ci vuole tanta buona volontà e tanta pazienza».

Fonte: La Nazione

Report sul mercato degli immobili di lusso in Italia

E’ arrivato il primo report di Knight Frank che fotografa dettagliatamente il mercato degli immobili di lusso, in particolare nelle città di vacanza.

 

Quanto emerge dallo studio conferma che le quotazioni degli immobili di lusso, come del resto di tutti gli immobili, a seguito della crisi del 2008, si sono notevolmente ridimensionate.

Il report dimostra anche come in alcune località, il calo dei prezzi non sia dipeso esclusivamente dalla crisi ma pure da altri fattori.

In particolare, secondo Knight Frank, Forte dei Marmi, nel 2016 ha registrato un calo dei prezzi di circa il 13,3% dovuto principalmente al minor flusso dei turisti russi a seguito della forte svalutazione del rublo (e, a mio avviso, alle sanzioni imposte dalla Comunità Europea).

Fra le regioni che maggiormente hanno subito un calo dei prezzi per quanto concerne gli immobili di lusso, sempre secondo Knight Frank, c’è la Toscana una delle principali mete, in Italia, del turismo di lusso.

Ecco alcuni dati: - 11,1% Val D’Orcia e sud Toscana, -9,2% Argentario, -9,5% Maremma, -7% Chianti.

A dispetto di tale calo generalizzato dei prezzi, ma forse proprio grazie a questa tendenza, la Toscana resta la meta preferita dai compratori nordeuropei che continuano a vedere questa regione come la più rappresentativa del lifestyle e della cultura italiana.

Sempre crescente è la domanda di immobili in Toscana, tanto che in alcune città sono stati registrati dati in controtendenza rispetto al calo generalizzato dei prezzi: nonostante la crisi hanno registrato un, sia pur lieve, incremento dei prezzi sia Lucca che Pisa + 0,5%.

Quanto al resto d’Italia spiccano la stabilità di Roma e la crescita del Lago di Como +1,2% (grazie alla vicinanza a Milano e alla Svizzera) mentre Milano, nonostante il forte appeal che suscita all’estero, non solo come meta per fare business ma anche come meta turistica, registra un calo pari all’1,5%. Per la Liguria occidentale il calo si attesta all’1% mentre la rinomata Costa Smeralda ha subito un calo del 5%.

Conclude Knight Frank evidenziando come l’Italia resta sempre una delle più ambite mete degli investitori grazie al proprio “lifestyle” che è ancora un sogno da realizzare per molti.

Lo stock sul mercato è elevato e non mancano le occasioni. I proprietari sono sempre più consapevoli della situazione e maggiormente disponibili a trattare il prezzo richiesto che comunque resta ancora elevato. D’altro canto l’incertezza politica (e a mio avviso la pressione fiscale sugli immobili) spinge i compratori alla cautela e inevitabilmente i tempi di conclusione delle transazioni si allungano.

Fonte: Knight Frank

In forte crescita gli acquisti di immobili da destinare ad affitti turistici

Riporto, di seguito, un interessante articolo sul crescente business degli acquisti di immobili da destinare a casa vancanza.

Investire su una seconda casa per poi “buttarsi” nel settore degli affitti brevi? Anche se l’investimento sul mattone è stato penalizzato dalla lunga crisi e dalla tassazione, questa sembra essere una formula che riscuote successo tra gli acquirenti italiani. Una conferma che possa trattarsi di una scelta oculata arriva dalla crescente domanda di affitto per le vacanze. Secondo il portale CaseVacanze.it nel 2016 il fatturato del business degli affitti turistici in Italia è cresciuto del 20% rispetto all’anno precedente. Mentre la domanda di turismo digitale è cresciuta del 10%, l’offerta ha fatto meglio, con un aumento del numero di alloggi pari al 15% in tutta Italia.

«Le case vacanza sono un'alternativa alle strutture tradizionali amata non solo dagli italiani, ma anche dagli stranieri, di cui registriamo una presenza in costante aumento – racconta Francesco Lorenzani, ad di Feries, società cui fa capo CaseVacanza.it. – In questo contesto, internet ha giocato un ruolo centrale come perfetto luogo di incontro fra domanda e offerta, ma anche come canale di sviluppo delle attività dei gestori: con i servizi offerti dal web, possono contare su una comunicazione più veloce e trasparente e su transazioni sicure. Abbiamo stimato che il giro d’affari dei proprietari generato dal nostro portale nel 2017 sarà di 100 milioni di euro».

Analizzando le anagrafiche degli inserzionisti del portale, «è emerso che il 54% di loro è di sesso maschile. L'età media rilevata – si legge in una nota – è di 49 anni, ma dalla divisione in fasce d’età vengono fuori alcuni dati curiosi: oltre un gestore su dieci (12,27%), infatti, ha meno di 30 anni, segno di un interesse sempre maggiore da parte dei giovani verso questo tipo di attività economica».

La maggior parte dei proprietari o gestori mette in affitto una casa che si trova nella stessa regione in cui vive: il 40% risiede, infatti, tra Sicilia, Puglia e Lazio, le stesse regioni con l'offerta più consistente. Ma vi è anche una fetta di gestori che amministra gli immobili a distanza, come nel caso della Lombardia, regione in cui si concentra l'8% dei proprietari ma solo il 4% degli annunci. Nelle grandi città come Milano e Roma vivono persone che mettono in affitto le loro seconde case dislocate in località più turistiche.

«Il numero medio di annunci gestiti da un proprietario – prosegue la nota – è pari a 1,5, a dimostrazione di come questo tipo di attività stia evolvendo verso un modello imprenditoriale. L'importo medio di ogni prenotazione è pari a 600 euro, per un soggiorno che dura mediamente 8 notti».

La montagna è la zona più richiesta ma anche quella in cui l'offerta è meno ampia. Da questo deriva un guadagno maggiore per chi mette in affitto una casa vacanza in queste zone: sulla base delle stime di CaseVacanza.it, la Valle d'Aosta è la regione in cui i proprietari hanno il maggior numero di prenotazioni per immobile, seguita dal Trentino Alto Adige e dall'Abruzzo.

Fonte: Casa24 Plus - Il Sole24Ore

 

Cedolare Secca: Novità del D.L. 193/2016 e risposte del Telefisco 2017

Nell'iter di conversione del D.L. 193 del 22 ottobre 2016 (“Disposizioni urgenti in materia fiscale e per il finanziamento di esigenze indifferibili”) hanno trovato in esso posto (art. 7-quater, comma 24) anche alcune significative modifiche alla disciplina della cedolare secca sui contratti di locazione «di unità immobiliari abitative locate a uso abitativo».

Nella prassi, uno degli errori più frequenti commessi dai locatori "fai da te" è stato quello di non comunicare all'Agenzia delle Entrate la proroga del contratto di locazione al termine dei quattro anni (per quelli a canone libero) o al più breve termine per quelli a canone concordato, con la conseguenza che l'opzione per la cedolare secca non si è rinnovata automaticamente.

Per ovviare a questa omissione, come importante novità del 2017, per chi ha dimenticato, invece, di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, il DL 193 del 2016 ha disposto, all'articolo 7-quater, comma 24 che:

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione,

qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l'opzione per l'applicazione della cedolare secca, entro 30 giorni dal verificarsi dell'evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a € 100, ridotta a € 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

I chiarimenti dell'Agenzia dell'Entrate. Nel corso di Telefisco del 2 febbraio 2017 è stato chiesto all'Agenzia delle Entrate se, applicando il principio del favor rei, la mancata comunicazione della proroga del contratto avvenuta prima del 3 dicembre 2016 non determini alcuna revoca dell'opzione per la cedolare.

Nel rispondere, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che "per effetto della disposizione introdotta con il comma 24 dell'articolo 7-quater del decreto fiscale, viene stabilito che l'omessa/tardiva opzione per il regime della cedolare secca in sede di proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive, qualora il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. La nuova disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del citato decreto legge 193/2016 sempreché si tratti di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive sia stata già espressa l'opzione per la cedolare secca e il contribuente abbia mantenuto, come detto, un comportamento concludente con l'applicazione del regime sostitutivo in esame. "

La cedolare per i contratti transitori. Un'altra importante novità 2017 è la possibilità di usufruire dell'aliquota agevolata del 10% anche in caso di contratti transitori stipulati nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa, come precisato dall'Agenzia delle Entrate in occasione di Telefisco 2017.

Invero, secondo l'Agenzia, l'aliquota ridotta si applica non solo ai contratti di locazione agevolati (3 anni più 2) e ai contratti per studenti universitari, ma anche ai contratti transitori di cui alla legge n. 431/1998 (fino alla fine del 2017).

Si tratta sostanzialmente delle locazioni da uno a 18 mesi, durata che viene incontro ad esigenze particolari come quelle di lavoro o studio, stipulate in luoghi, come capoluoghi di provincia e aree metropolitane, in cui il proprietario nella determinazione del canone deve rispettare i limiti stabiliti dagli accordi locali.

La cedolare secca 10% agevolata per gli affitti brevi è un regime di tassazione che riguarda le locazioni di determinati immobili: si tratta di quelli a destinazione abitativa, precisamente quelli iscritti al Catasto Urbano con le categorie da A/1 ad A/11 e relative pertinenze, con esclusione, invece, degli immobili con categoria A/10, uffici e studi professionali.

In conclusione, lo scopo della modifica normativa è di stabilire che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto, ferma l'applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Pertanto, salvo proroga, il 2017 sarà l'ultimo anno in cui sarà possibile beneficiare dell'aliquota cedolare secca al 10% in quanto dal 2018 tornerà al 15%.

Fonte: condominioweb

Usa-Russia, Trump-Tynkoff, Guerra fredda a Forte dei Marmi

Forte dei Marmi, 15 dicembre 2016 - La sfida tra dollaro e rublo stavolta è di quelle clamorose. Non parliamo di andamento del mercato o investimenti in Borsa, bensì di un testa a testa tra Big ‘T’ e Mr ‘T’ per l’acquisto di uno stabilimento balneare a Forte dei Marmi. E se, come da tempo si sussurra in paese, protagonisti sono proprio Oleg Tinkoff, il re russo della birra e proprietario di una squadra ciclistica, e (udite udite) Donald Trump, neo presidente degli Stati Uniti e nella classifica di Forbes tra i miliardari al top nel mondo, il confronto si fa ancora più appetitoso.

Secondo indiscrezioni entrambi i ‘paperoni’ avrebbero messo gli occhi sul bagno Maitò: la prima offerta sarebbe giunta dal tycoon moscovita che nel centro del Forte ha già acquistato l’ex hotel Nettuno (in fase di ristrutturazione) e da tempo è desideroso di abbinarvi un resort in spiaggia. Tinkoff infatti è ormai di casa sulla costa dove da anni viene in vacanza con la famiglia e soggiorna al bagno la Fenice: qui, pettegolano i bene informati, è solito portare la bici super leggera in fibra di carbonio da 40mila euro direttamente sotto la tenda.

Due milioni e 700mila euro sarebbe stata la proposta per l’acquisto del Maitò che lui ha avanzato tramite uno studio legale milanese che cura il business aziendale. Non sarebbe però seguita risposta da parte della proprietà, intenzionata a spuntare una cifra più alta. Nel frattempo ecco affacciarsi una cordata di imprenditori americani, che farebbe capo proprio al numero uno a stelle e strisce Mr Trump, il quale opera anche nel settore turistico-immobiliare europeo. La cordata sarebbe interessata a investire sul sempre appetitoso mercato della ‘perla’ versiliese, cercando di scalzare a colpi di dollari l’ingombrante presenza del patron della birra, per aggiudicarsi quel tratto di arenile con le tipiche cabine in legno color del mare. Il tutto, a dispetto del disgelo con il presidente russo Putin in materia di relazioni internazionali.

Pure Donald Trump del resto conosce bene Forte dei Marmi dove in passato più volte è stato avvistato a bordo di mega yacht accompagnato dall’allora moglie Ivana. Una terra che gli è rimasta nel cuore, tanto da intuirvi l’ottimo investimento. Del resto anche in anni recenti tanti personaggi hanno comprato stabilimenti balneari, in barba a ogni ‘spauracchio-Bolkestein’: è il caso del bagno Piemonte rilevato dai Barilla, mentre il cantante Andrea Bocelli la prossima estate debutterà nelle vesti di gestore balneare, presentando il nuovissimo bagno Alpemare.

Bocche sigillate da parte dei proprietari del Maitò, il ‘gioiellino’ che ha fatto venire l’acquolina in gola ai potenti del mondo e che rappresenta un’occasione non da poco per catalizzare investimenti in Versilia. «Non rilascio dichiarazioni in merito», taglia corto Stefano Ricci, uno dei titolari dello stabilimento, appartenente ad una notissima famiglia locale di commercianti del settore dell’abbigliamento, oltre che cantante per diletto nell’unica cover band riconosciuta di Vasco Rossi.

Fonte: La Nazione

Prezzi delle case in crescita in tutta Europa ma non in Italia

Secondo Standard&Poor's i prezzi delle case continueranno a salire in tutta Europa nel biennio 2017 e 2018 ma non in Italia. Le condizioni ancora favorevoli per la concessione del mutuo e la ripresa economica in atto stimoleranno la crescita dei prezzi delle case anche se la risalita sarà più lenta dello scorso anno.

Diverso è il discorso per l'Italia a causa dell'incertezza politica e della fragile economia. S&P stima che nel 2016 i prezzi delle case in Italia sono calati dell'1% e prevede una variazione nulla per i prossimi 2 anni.

Secondo le stime di S&P in Europa registreremo i seguenti valori di crescita nel 2017: Irlanda + 7%, Germania + 6%, Regno Unito + 2,5 %, Francia + 2%, Spagna + 2,5 %.

Asta: nessuna aggiudicazione se il prezzo è troppo basso

Importante ordinanza dal tribunale di Tempio che ha revocato l'aggiudicazione dell'immobile all'asta in quanto ha ritenuto che l'immobile era stato venduto ad un prezzo troppo basso rispetto al valore che lo stesso aveva sul mercato.

Il giudice, infatti, deve sempre valutare l'adeguatezza del prezzo di vendita rispetto a quello di mercato onde evitare "l'eccesso di ribasso", che sicuramente non va a vantaggio né del creditore né del debitore. L'unico a trarne vantaggio sarebbe colui che all'asta acquista l'immobile ad un prezzo irrisorio.


La legge (203/1991) in materia parla impropriamente di "sospensione" ma, in verità, attribuisce al G.E. – fino all'emissione del decreto di trasferimento – un vero e proprio potere di revocare l'aggiudicazione dell'immobile a prezzo iniquo.

Lo scopo è quello di restituire il processo esecutivo alla fase dell'incanto che andrà nuovamente fissato con diverse modalità, affinché la gara tra gli offerenti si svolga per l'aggiudicazione del bene al prezzo giusto.

La sospensione della vendita

Già prima dell'approvazione del decreto del 2016, molti giudici, di diversi tribunali, avvalendosi della possibilità riconosciuta loro ex art. 586 c.p.c., in seguito alle modifiche apportate dalla legge n. 203/91 di conversione del D.lg. n. 152/91, sospendevano la vendita quando il prezzo era notevolmente inferiore a quello "giusto".


Quel decreto, urgente, era stato pensato per la lotta alla criminalità organizzata delle vendite pilotate, ovvero negli anni in cui si assisteva ad una serie di incanti deserti al fine di conseguire, attraverso successivi ribassi, un prezzo di aggiudicazione irrisorio.

Ogniqualvolta i giudici ritenevano che gli interessi economici del debitore e del creditore venissero frustrati dal prezzo troppo basso di aggiudicazione dell'immobile, potevano, a discrezione, "sospendere la vendita".


La necessaria utilità del processo esecutivo

Il processo esecutivo deve avere una sua utilità. Soddisfare il creditore e liberare il debitore dai suoi debiti.

Il periodo storico in cui ci troviamo non è sicuramente dei migliori ed il mercato immobiliare è sicuramente molto penalizzato.

Si assiste sempre a situazioni in cui alle aste non vi è alcuna proposta di acquisto, almeno fino a quando il prezzo dell'immobile rimane alto.

Poi il bene viene venduto ad un prezzo veramente irrisorio ed il creditore non viene soddisfatto dal prezzo ricavato dalla vendita, mentre il debitore si ritrova senza immobile (in molti casi proprio la prima abitazione) e con ancora i debiti da saldare.

La giurisprudenza

Importante, in materia di esecuzione, è la sentenza n. 692/2012 della Cassazione.

Occupandosi di esecuzione in materia fiscale, la S.C. ha ribadito che: "Nell'esecuzione esattoriale il potere del giudice di valutare l'adeguatezza del prezzo di trasferimento non solo non subisce alcuna eccezione rispetto l'esecuzione ordinaria ma deve essere esercitato con particolare oculatezza, sì da valutare se, nel singolo caso, sia più dannoso per lo Stato creditore il protrarsi dei tempi di riscossione o la perdita della possibilità di realizzare gran parte del proprio credito, a causa della sottovalutazione del bene pignorato".

Una massima enunciata prima della approvazione del "decreto del fare", ovvero quando ancora Equitalia poteva pignorare e vendere all'asta gli immobili dei contribuenti.

La massima enunciata dalla Cassazione in materia tributaria, si adegua, ed uniforma, a quello da sempre sottolineato nel procedimento civile.

Il processo esecutivo deve mantenere la sua utilità.

La Cassazione specifica inoltre che il concetto di prezzo giusto, non richiede necessariamente una valutazione corrispondente al valore di mercato, ma occorre aver riguardo alle modalità con cui si è pervenuti all'aggiudicazione, al fine di accertare se tali modalità (pubblicità ed altro), siano stati tali da sollecitare l'interesse dell'acquisto.

Niente Imposta di registro sul contratto preliminare di locazione

"L'obbligo di registrazione, con imposta fissa, dei contratti di locazione si riferisce solo ai contratti definitivi. Pertanto l'ipotesi dell'elusione non è configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione, da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone". Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 27 gennaio 2017 n. 2037 in merito alla validità del contratto preliminare di locazione.
Il contratto preliminare di locazione. Il contratto preliminare è un accordo con il quale le parti assumono reciprocamente l'obbligazione di stipulare tra loro un futuro contratto, del quale determinano preventivamente gli elementi essenziali. L'art. 1351 del codice civile - dedicato ai requisiti formali del così detto preliminare - specifica che "il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo". Premesso ciò, il contratto di locazione per immobili destinati ad uso abitativo deve essere necessariamente redatto in forma scritta; pertanto anche il preliminare di un contratto locazione debba avere la medesima forma.

Per quanto riguarda la normativa tributaria, il D.P.R. n. 131/86, (art. 10 della tariffa) prevede la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare; tuttavia deve ritenersi che il comma 346 dell'art. 1, L. n. 311/2004 ("I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono registrati") si riferisca solo ai contratti definitivi. In tal senso depongono sia la lettera che la ratio della norma.

Quanto alla prima, è evidente che i "contratti di locazione" e quelli che "comunque costituiscono diritti reali di godimento" sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti (del preliminare) alla futura stipula.

Quanto alla seconda, risulta di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma (volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi) ha ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi.

Fonte: www.condominioweb.com
 

Cassazione: l’agenzia ha diritto alla provvigione anche in caso di stipula del preliminare del preliminare

Una recente sentenza della Cassazione è tornata sulla controversa questione del "preliminare del preliminare" della vendita immobiliare. Secondo il Tribunale, l'agenzia immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione anche in seguito alla firma del "preliminare del preliminare", ovvero di una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto. E questo anche nel caso in cui la transazione non vada a buon fine.

Preliminare del preliminare, la sentenza della Cassazione

La sentenza n 923/2017 del 17/01/2017 riguarda la disputa tra un privato e un'agenzia immobiliare. Il primo aveva firmato una proposta di acquisto di un immobile con cui si impegnava a firmare in un secondo momento il compromesso vero e proprio (il contratto preliminare) e il successivo rogito. La vendita, per ragioni non imputabili all'agenzia, non era andata a buon fine e l'acquirente si era rifiutato di pagare la provvigione all'agenzia che si era rivolta al tribunale.

Secondo la Cassazione, il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento il cui le due parti, venditore e acquirente, vengono messe in relazione e formalizzano la loro disponibilità a concludere un affare, anche se questo viene fatto con una bozza di accordo firmato davanti all'agente e utilizzando, ad esempio, uno dei moduli redatto dalla stessa. 

Il diritto alla provvigione scatta per l'agenzia nel momento della "conclusione di un affare" tra venditore e acquirente, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per inadempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno.

Validità preliminare del preliminare

La Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante dal punto di vista giuridico. La risposta è affermativa secondo il principio del nostro ordinamento che stabilisce che il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Per questa ragione se esse formalizzano un impegno ad acquistare o un impegno a vendere tramite un preliminare di preliminare questo crea un vincolo giuridico tra loro e da questo momento scatta il diritto alla provvigione.

I prezzi delle case scendono ancora solo in Italia e Cipro. Perché?

Pubblico un articolo vermente interessante e rivelatore di Andrea Guarise, fondatore di Algebria Capital, che analizza in modo lucido e alternativo i motivi che determinano il costante deprezzamente degli immobili in Italia (oltre che Cipro) rispètto a quanto accade in tutti gli altri paesi europei. Il peso fiscale oneroso e certamente eccessivo che grava sugli immobili del nostro paese non basta a spiegare il calo dei prezzi. I motivi sono più complessi. Una delle ragioni di questa tendenza va ricercata nel brusco cambiamento delle condizioni socio-economiche ormai in atto nelle nuove generazioni: contrariamente a quanto accadeva in passato, oggi "usare" è meglio che "possedere" in altri termini possiamo dire che "la casa non è per sempre".

Buona lettura

La scorsa settimana sono usciti i dati di Eurostat con la fotografia dell’andamento dei prezzi immobiliari in tutta Europa: nel terzo trimestre 2016 i valori registrati nella zona euro sono aumentati del 3,4% (nell’intera UE del 4,3%) rispetto al terzo trimestre 2015. Ci sono solo due Paesi con il segno meno: Cipro (-3,3%) e Italia con un meno 0,9%. In cima alla classifica ci sono i Paesi dell’Est Europa, con Ungheria (+11,6%), Lettonia (+10,8%) e Bulgaria (+8,8%) sul podio.

L’unico commento al dato italiano, è quello ormai classico e puntuale di Confedilizia che parla di un peso eccessivo di tasse e imposte sulla casa, un dato che può convincere sicuramente i più, ma il lettore più attento potrà verificare da diversi studi e paper di analisi come ciò non sia esattamente così, specie se confrontato con i dati di altri paesi europei.

E perché allora i prezzi scendono? Perché non ci sono soldi? O perché i proprietari di immobili forse non vogliono (s)vendere?

Forse la domanda da cui bisogna partire è: ma vale ancora la pena comprare casa, oggi?

Con la crisi economica, e occupazionale, che non dà cenni di miglioramento, è sempre più ampia ed evidente la frattura fra la generazione dei Millennials da una parte, la Generazione X e quella dei Baby Boomers dall’altra, che in maniera semplice (ma non semplicistica) si può riassumere con un cambiamento di paradigma: meglio usare che possedere.

Il mantra e le aspettative genitoriali ripetute per decenni si potevano riassumere con: studiare, avere una casa, una famiglia, una bella macchina e possibilmente anche una seconda casa in un luogo di mare o montagna. Oggi la casa (e la macchina) come status symbol per eccellenza, semplicemente non interessano ai giovani. C’è una generazione cresciuta nella certezza che l’acquisto di una casa fosse una sicurezza, l’unico modo per impegnare i propri risparmi. Ciò era (è?) dovuto alla diffusa ignoranza in materia finanziaria, ma oggi vivere in affitto, è una scelta figlia dei tempi, ma anche di praticità.

Con la precarietà del lavoro, o le necessità delle aziende di trasferire il proprio personale, il lavoro di tutta una vita non esiste più (nemmeno in banca, ndr) e quindi non possedere un appartamento significa potersi spostare più agevolmente da un luogo all’altro alla ricerca di un lavoro, senza avere troppi legami. Che senso ha accollarsi un mutuo di 30-40 anni in una situazione in cui il mercato del lavoro non offre certezze? Morale: l’acquisto della prima casa non è un bisogno pressante.

Oltre a ciò i Millennials sono una generazione di zero-equity e che anche in un contesto immobiliare in cui i prezzi sono sensibilmente scesi rispetto ai picchi pre-crisi finanziaria, in pochi hanno la liquidità del tipico 20% del valore dell’immobile: mentre 30 anni fa, i giovani erano quelli che guadagnavano più soldi sulla media nazionale, oggi i loro salari sono inferiori del 19% rispetto ai loro coetanei negli anni Ottanta (secondo uno studio del Luxembourg Income Study pubblicato lo scorso anno).

Sì, ma allora perché solo in Italia i prezzi calano?

Il dato di Eurostat, ripreso nell’incipit, andrebbe disaggregato perché anche in Italia ci sono aree dove i prezzi sono in rialzo, e zone dove sono in deciso calo. La domanda è al palo, lo stock di appartamenti esistente è impressionante, e il “nuovo” ha ormai 3-5 anni, e non è più tanto nuovo il più delle volte. E già qui può scattare il primo sconto, vista l’ampia scelta a disposizione da parte di un acquirente. Servizi e infrastrutture (leggi mobilità) sono sempre più un must, ma la “parola magica” è opportunità: opportunità economiche, di lavoro, in primis; opportunità sociali e culturali; in definitiva opportunità di crescita personale e professionale.

Banalmente: i prezzi salgono dove c’è una risposta a queste domande (Londra, Berlino, Parigi che trainano il mercato dei rispettivi Paesi, ma che non sono più solo capitali di uno Stato ma hub internazionali di incontro di opportunità), o dove queste opportunità sono inferiori ma si può risparmiare sul costo della vita (mai visto qualche pubblicità in Rete, o qualche sito internet rivolto a pensionati o meno giovani per trasferirsi in Bulgaria? A Praga, o Budapest? Guarda caso tutti Paesi in cima alla classifica dell’aumento dei prezzi). In Italia solo Milano ha le caratteristiche per competere in tale scenario.

Ecco quindi che se un Paese è fermo al palo, non c’è una strategia di sviluppo, e il “benessere” sta scemando, il trend non può essere che negativo. I giovani, ovvero coloro che dovrebbero trainare la nuova domanda si trasferiscono dai piccoli centri ai capoluoghi di provincia, e da qui alle città dal respiro internazionale (o comunque in città facilmente raggiungibili di tali contesti). Inutile illudersi: i prezzi pertanto continueranno a scendere, molto nell’hinterland e in provincia. La domanda abitativa diventa principalmente urbana, di città. Se i prezzi scendono, il mercato della locazione viceversa sta migliorando perché i proprietari hanno trovato metodi più sicuri (ecco il boom dell’affitto breve) dei classici contratti.

Nuove opportunità = Nuove esperienze. Fateci caso: oggi i giovani (ma anche i meno giovani) non vogliono più ascoltare storie su quello che possiedi, ma storie sulle cose che hai fatto, o stai facendo, nella vita. Così una casa non è per sempre. E i prezzi scendono.

Fonte: Il Sole24Ore

Aste in crescita

Nel 2016 le aste giudiziarie su immobili condotte nei tribunali di tutta Italia sono state 267.323. Nel 2015 sono state 225.891 per un incremento pari al 18,33 % (dati raccolti da Astasy srl, società di consulenza specializzata in esecuzioni immobiliari).

Il sistema di analisi prende in considerazione sia le esecuzioni nate dai pignoramenti sia quelle derivanti dai fallimenti e dai concordati.

Secondo Astasy l’aumento del numero delle esecuzioni è stato senza dubbio favorito dall’applicazione l’anno scorso di alcune specifiche normative introdotte nell’estate 2015 e volte a dare un’ulteriore accelerata al sistema delle esecuzioni immobiliari in Italia.

Come evidenziato da Milano Finanza, il decreto 83/2015 e la sua conversione nella legge 132/2015, in particolare, hanno accelerato i tempi del recupero dando la possibilità, per la prima volta nella storia delle esecuzioni italiane, di fare offerte (seppur con il limite del 25%) inferiori alla base d’asta, hanno tolto le aste con Incanto e hanno definito sia i tempi, sia la certezza sui ribassi.

E’ stato poi introdotto il patto marciano, per velocizzare il recupero del credito, ove il cliente si trovasse in palesato stato di crisi, senza quindi appesantire i costi procedurali e senza trascinare nel tempo, anche dopo l’esecuzione esperita, il debito residuo.

E’ stato previsto, infine, un abbattimento delle imposte di registro sia per chi compra la prima casa sia per chi acquista un immobile per investimento con lo scopo di riqualificarlo e rivenderlo entro i successivi 24 mesi.

Le aste giudiziarie immobiliari per Regione

Al primo posto della classifica c’è la Lombardia che, con 54.449 esecuzioni pubblicate, concentra oltre il 20% del totale delle aste. Seguono la Sicilia (9,4%) e il Piemonte (7,9%), che con il Lazio (7,5%) e Veneto (6,25%) arrivano a concentrare quasi il 52% di tutte le aste sul territorio italiano.

Le aste giudiziarie immobiliari per Provincia

Sul fronte delle province, in 10 da sole su un totale di 110 controllano quasi il 30% del totale delle aste su base nazionale, con in testa Milano (4,47%), Roma (4,29%) e Bergamo (4,08%).

I controvalori degli immobili

Per quanto riguarda i controvalori degli immobili passati di mano, il 78% delle esecuzioni immobiliari è costituita da immobili il cui valore di base non supera i 125mila euro, mentre un altro 13% di aste è stata relativa a immobili di valore compreso tra i 125 e i 250mila euro. Ciò significa che il 91% delle aste, ossia oltre 243.264 esecuzioni, sono state relative a case destinate a nuclei familiari e non a macro investimenti.

L’analisi ha consentito di stabilire in 8,5 il numero medio degli immobili in asta ogni mille abitazioni a livello nazionale nel 2016, contro i 7 immobili di media nel 2015. Ci sono 10 province, in particolare, che evidenziano un dato superiore alla media. A significare che in queste aree negli anni passati c’è stato un eccesso di accesso al credito e un incremento di concessioni edilizie spropositate rispetto alle reali esigenze del territorio.

Articolo visto su Milano Finanza

Valore Legale delle Planimetrie allegate al Contratto di Compravendita

La questione diventa particolarmente importante in tutti i casi in cui vi sia difformità sull'oggetto di vendita tra quanto descritto in contratto e quanto riportato nelle planimetrie.

Con sentenza della Corte di Cassazione n. 26609, depositata in cancelleria il 21 dicembre 2016, è stato ribadito con chiarezza quello che è il valore da attribuirsi alle planimetrie.

Si legge nella sentenza che “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell'immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all'intento negoziale ricavato dall'esame complessivo del contratto.

Nella specie la corte territoriale ha dato adeguatamente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto - con accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione (cfr. Cass. 12594/13)” (Cass. 21 dicembre 2016 n. 26609).

In definitiva, è certamente possibile allegare al contratto di compravendita una planimetria al fine di "aiutare" la descrizione dello stato dei luoghi e tale allegazione attribuisce all'elaborato valore dirimente nel caso di contrasti sulle cose oggetto di compravendita o comunque di elemento utile a valutare che cosa si sia inteso vendere nel caso di imprecisa o poco chiara descrizione letterale dello stato dei luoghi.

Affittare la prima casa è possibile?

Si perdono i benefici in caso di locazione della prima casa adibita ad abitazione principale? 

La legge italiana prevede una serie di agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ossia per l'acquisto di un'abitazione da parte di una persona che non sia già proprietario di altre abitazioni.

Tali agevolazioni fiscali riguardano essenzialmente le imposte da pagarsi al momento della compravendita.

La normativa che disciplina l'agevolazione per acquisto della prima casa è articolata e composta non solo dai testi di legge ma anche dalle circolari emanate nel corso del tempo dell'agenzia delle entrate.

Anzitutto cosa si intende per "prima casa". "Prima Casa" non è necessariamente l'abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata persona.

Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:

- A/2 (abitazioni di tipo civile)

- A/3 (abitazioni di tipo economico)

- A/4 (abitazioni di tipo popolare)

- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

- A/6 (abitazioni di tipo rurale)

- A/7 (abitazioni in villini)

- A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

Il d.p.r. n. 131 del 1986 ci ricorda che “l'immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.

Dalla tenore della Legge si evince che essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover necessariamente stabilire la residenza in quell'abitazione: la residenza dev'essere fissata nel comune in cui è situato l'immobile, non nell'immobile medesimo.

L'agenzia delle entrate è chiara ed ha precisato: “la locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione non comporta la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso dell'immobile”.

Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia anche abitazione principale: in quest'ultima ipotesi l'immobile acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma l'acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione interessi passivi mutui, esenzione IMU).

Secondo quanto si desume da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l'esenzione IMU.

Si legge nella circolare: “particolare risulta l'ipotesi dell'abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte.

In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF Ministero dell'Economia e delle Finanze).


 

IVA: Nuove definizioni di Beni Immobili

La definizione di beni immobili si adegua ai principi di diritto dell'Unione Europea, con conseguente ridimensionamento delle problematiche interpretative che sino ad oggi riguardavano le prestazioni che a fini IVA possono considerarsi relative agli stessi e la conseguente applicazione dell'apposita aliquota.

Più nel dettaglio per bene immobile deve oggi intendersi, senza più dubbi in proposito:

- una parte specifica del suolo;

- una parte specifica di superficie;

- una parte determinata di sottosuolo;

- una qualsiasi parte su cui è possibile costituire diritti di proprietà e possesso;

- qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato, sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile né agevolmente rimovibile;

- qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o l'edificio risulti incompleto e per tanto rientrano in questa fattispecie porte, finestre, tetti, scale e ascensori;

- qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l'edificio.

In altre parole oggi deve ritenersi per bene immobile tutto ciò che, rispetto al suolo o al fabbricato al quale è asservito, sia fisso e permanente, a prescindere da uno specifico accatastamento.

Elementi architettonici complementari

In forza della nuova definizione di bene immobile, all'interno della categoria rientrano anche beni che, tecnicamente, potrebbero essere considerati autonomi rispetto all'immobile al quale afferiscono ma che, invece, sono presupposto fondamentale affinché quest'ultimo sia fruibile.

Ci si riferisce agli elementi architettonici complementari, come gli ascensori o le finestre, le cui sostituzione, riparazione o manutenzione da ora in poi saranno quindi assoggettate all'aliquota IVA relativa ai beni immobili.

Casa: tutte le agevolazioni previste per il 2017

Per quanto riguarda la casa, anche per il 2017, saranno previste agevolazioni statali per chi vorrà ristrutturare la propria abitazione (50%), fare dei lavori di miglioramento dell’efficienza energetica (65%), e acquistare mobili e grandi elettrodomestici (50%). I bonus fanno parte della legge di stabilità approvata l’11 dicembre 2016, che prevede anche delle detrazioni fiscali per chi deciderà di intraprendere interventi antisismici per la propria abitazione.

Sisma bonus

Il terremoto che ha colpito nell'agosto del 2016 il Centro Italia ha messo in evidenza ancora una volta la necessità di mettere in sicurezza gran parte degli edifici che sorgono in zone sismiche. Per questa ragione, anche nel 2017 saranno previste delle detrazioni che arriveranno fino all’85% in caso di miglioramenti considerevoli della classe di rischio. In base alla categoria antisismica raggiunta dopo l’intervento, infatti, si avrà diritto al 50, 70 o all’80% per le singole abitazioni e al 50, 75, 85% per i condomini. L’incentivo sarà valido per gli interventi realizzati dal primo gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2021, e coprirà una spesa massima di 96mila euro, che verrà rimborsata in cinque anni.

Eco bonus

Se avete intenzione di sostituire gli impianti di climatizzazione invernale, installare pannelli solari per la produzione di acqua calda o fare altri interventi di riqualificazione energetica globale, fino al 31 dicembre 2017 avrete diritto a una detrazione del 65%. Il bonus verrà spalmato per 10 anni sull’Irpef, nel caso delle persone fisiche, o sull’Ires, nel quello delle società. Anche per l'eco bonus, come per il sisma bonus, la percentuale di detrazione sarà graduata in base all’entità dei lavori effettuati. Quindi per le singole abitazioni si ha diritto a un bonus del 65%, mentre si potrà salire al 70% se l’intervento interessa "almeno il 25% dell'involucro edilizio" come nel caso in cui si decida di dotare lo stabile del cosiddetto "cappotto termico" e al 75% quando l’intervento porti al miglioramento della prestazione energetica non solo invernale ma anche estiva. Questi incentivi, nel caso interessino parti comuni degli edifici condominiali o tutte le unità immobiliari dello stabile, saranno validi per gli anni di imposta dal 2017 al 2021 per un massimo di 40mila euro all’anno per abitazione. Dalla versione finale della legge è assente l’estensione dell'agevolazione alla bonifica dell’amianto in condominio, che è stata eliminata in ultima lettura.

Bonus ristrutturazioni

La manovra 2017 prevede una proroga della detrazione Irpef del 50% per chi decide di fare dei lavori di ristrutturazione edilizia entro il 31 dicembre 2017. La soglia massima sarà di 96mila euro e coprirà, ad esempio, interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Rientrano all’interno del bonus anche i lavori necessari per la ricostruzione o il ripristino di un immobile danneggiato a seguito di una calamità, a condizione "che sia stato dichiarato lo stato di emergenza". L’agevolazione riguarda le persone fisiche e gli immobili residenziali, e sono detraibili anche le opere di manutenzione delle parti comuni.

Bonus mobili

Nel 2017 potrà usufruire di agevolazioni fiscali anche chi deciderà di comprare nuovi mobili o grandi elettrodomestici per la propria abitazione. Per queste spese avrà diritto a una detrazione fiscale del 50% per un massimo di 10mila euro, a patto che l’ammodernamento avvenga in parallelo ai lavori di ristrutturazione in casa. Per quanto riguarda gli elettrodomestici ci si potrà avvalere del bonus solo acquistando apparecchiature di classe energetica non inferiore alla A+ (solo per i forni è ammessa la classe A) e per le quali è prevista l’etichetta energetica. Mentre tra gli arredi sono previsti: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, ma anche materassi e apparecchi di illuminazione. A differenza dell’anno scorso, il bonus mobili non prevede specifiche agevolazioni per i giovani, che quindi potranno godere delle detrazioni solo nei casi elencati in precedenza.

Per quanto tempo è valido l’Attestato di Prestazione Energetica?

La durata dell'attestato di prestazione energetica è di 10 anni a decorrere dalla data del suo rilascio ma solo a condizone che siano regolarmente effettuati tutti i controlli e purché non siano effettuati interventi determinanti la modifica della classe energetica.

Infatti, l'attestato deve essere aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che determini la modifica della classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare.

Inoltre, la validità dell'attestato è subordinata anche al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici.

Il mancato rispetto di queste disposizioni, comporta la decadenza dell'attestato di prestazione energetica il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
Ai fini della dimostrazione di validità dell’APE, i libretti di impianto devono essere allegati allo stesso. 
In ogni caso, occorre sempre fare riferimento alla normativa regionale che può prevedere discipline diverse a livello locale.

Nuovo volo diretto low cost Pisa - Mosca

Dal 30 Dicembre 2016 è operativo il nuovo collegamento diretto Pisa-Mosca effettuato dalla compagnia 'low cost' russa Pobeda, che fa parte del gruppo Aeroflot. 

La tariffa lancio del volo è di 999 rubli (15 euro circa) tasse e spese incluse! La tariffa promozionale sarà valida fino al 25 marzo 2017. Il nuovo collegamento si articola in due voli settimanali da Pisa a Mosca Vnukovo, il giovedì e la domenica.

Questi gli orari dei voli:

Mosca Vnukovo - Pisa Giovedì e Domenica ore 10.00 (partenza) ore 11.40 (arrivo)

Pisa - Mosca Vnukovo Giovedì e Domenica ore 12.35 (partenza) ore 18.05 (arrivo)

https://www.pobeda.aero/en/

Scatta la Conciliazione Obbligatoria per le Bollette di Luce e Gas

Dal 1° Gennaio entra in vigore il c.d. Tico.

Tutte le controversie ad oggetto le bollette di luce e gas dovranno essere preliminarmente istruite in via concliativa. Per effetto del c.d. Tico (Testo Integrato Conciliazione), approvato dall'Autorità per l'Energia Elettrica, il gas e il sistema idrico è stato istituito il tentativo obbligatorio di conciliazione per le controversie aventi ad oggetto i servizi di fornitura dell'energia elettrica e del gas.

Questo significa che tutti i cittadini che abbiano contestazioni e reclami avverso le loro società fornitrici, prima di proporre una domanda giudiziale nei loro confronti, devono OBBLIGATORIAMENTE esperire un tentativo di risoluzione stragiudiziale  della controversia.

Il tentativo di conciliazione diventa dunque condizione preliminare indispensabile per poter eventualmente rivolgersi al giudice.

 

Intervista al fondatore del portale immobiliare Idealista: "Ai giovani dico di non comprare casa"

È un giovane imprenditore, Fernando Encinar. Di quelli a cui brillano gli occhi quando ha l’opportunità di raccontare il proprio progetto. Un giovane manager che ti parla in italiano, spagnolo ed inglese. Sorride. E si capisce che è questo il profilo più comune dei nuovi manager dell’online: Empatici, flessibili, ma soprattutto, multiculturali.

Fernando Encinar, ha un passato come consulente nelle più famose società di relazioni pubbliche del mondo. Nel 2000 co-fonda Idealista, portale immobiliare tra i più visitati in Italia e Portogallo e leader del mercato in Spagna. Un milione di annunci online, 8 milioni di viste al mese e 500 dipendenti. Una crescita a due cifre che parla di case, ma anche di web, di big data, e di nuove tendenze di mercato. A lui chiediamo come cambierà il modo di cercare e vendere casa.

Fernando Encinar: online, offline, giovani e millennials. Quali sono i cambiamenti in atto nel settore immobiliare? 
Siamo di fronte a grandi cambiamenti. In Italia, storicamente la mentalità ha sempre condizionato i giovani all’acquisto di una casa. Oggi invece, i millennials sono meno interessati al concetto di possesso. Hanno un modo di vivere completamente diverso dal passato. Ed è un bene.

Perchè è un bene? 
Ho sempre pensato che fosse una follia per un giovane di 25, 26 anni, comprare una casa. La casa ti lega alla città, ti vincola. A quell’età bisogna essere liberi di poter decidere quale sarà il proprio futuro. E probabilmente non sarà nella città in cui sei nato. L’acquisto di una casa per me rappresenta una fase da vivere intorno ai 35-38 anni. Quando la tua vita è più stabile, con partner, lavoro, con la tua mentalità.

In Italia esiste però una forte cultura che orienta i genitori all’acquisto di una casa per i figli. Cosa diciamo a questi mamma e papà? 
Il mio consiglio per questi genitori è: date ai vostri figli la migliore educazione possibile. Investire nello studio, per un giovane sotto i 30 anni, è meglio che nel mattone. Davvero, essere proprietari della casa rappresenta il finale di una vita e non l’inizio.

Questa nuova mentalità inciderà sul mercato immobiliare? 
Sicuramente. I giovani in Italia, preferendo l’affitto all’acquisto stanno iniziando ad adottare una mentalità immobiliare più simile a quella del centro/nord Europa. Questo porterà a dei grandi cambiamenti. Ci troveremo davanti ad un numero inferiore di proprietari, ma ad un numero superiore di investitori immobiliari.

L’avvento della tecnologia ha cambiato il modo di relazionarsi con la ricerca della casa?
È già successo. La prima cosa che è cambiata è la maniera di cercare: oggi è raro che una persona cerchi casa senza internet. Fino a 10 anni fa, questo comportamento rappresentava l’eccezione. Oggi è la norma.

Le “vecchie” agenzie immobiliari resisteranno ai cambiamenti? 
L’online metterà alla prova tutti, e cambierà anche il modo di lavorare delle agenzie. I consumatori oggi cercano sempre più professionalità, trasparenza e dati. Elementi tipici di internet. Il mondo è cambiato grazie a internet e chi non rispetta alti canoni di qualità è destinato a restare indietro.

Arriveremo al giorno in cui compreremo una casa online? 
Conosco qualcuno che ha comprato la seconda casa all’estero senza neanche vederla. Ma è ancora un’eccezione. Credo che tutti noi, prima di investire nella casa della nostra famiglia, vogliamo prima “calpestarla”.

In futuro quale casa sceglieranno i millennials? 
Già oggi viviamo cambiamenti e tendenze completamente diverse rispetto a 20 anni fa. Le famiglie si sono ridotte e cercano case più piccole, un tempo la qualità la faceva la dimensione. Oggi bastano 2 camere.

Esiste un effetto dello smart/home working nella scelta della casa? 
Sicuramente. Non so se lo smart working è una causa o una conseguenza dei cambiamenti economici di questi anni, ma sicuramente oggi ci troviamo di fronte a moltissime persone che hanno iniziato a lavorare da casa. Anche questo influenzerà i mercati, per esempio, potrebbe dare valore anche alle periferie e alla campagna. In Spagna tante piccole città che 20 anni fa erano quasi sparite oggi sono rinate. Con una popolazione giovane e diversa.

Chi vuole approfittare di questi cambiamenti cosa può fare? 
È un buon momento per chi fa investimenti. In banca i rendimenti sono bassi quindi acquistare per affittare può essere una buona idea. In banca i soldi sono fermi, come leoni marini in spiaggia. Se investi un piccolo patrimonio in mattone e questo appartamento viene trasferito al mercato dell’affitto, puoi generare un circolo virtuoso.

Quali saranno le prossime sfide tecnologiche del mondo immobiliare? 
Noi siamo particolarmente “ossessionati” dai dati. Credo che il settore dei “big data” in ambito immobiliare potrà fiorire. Un tempo il mercato immobiliare era poco trasparente, era opaco. Vinceva chi “deteneva” informazioni difficili da reperire. Questo cambierà. E noi vogliamo che gli italiani possano avere avere accesso a prezzi, valori, dati storici. Si tratta di informazioni che, per la loro natura, devono essere chiari, trasparenti, parametrizzati, e accessibili.

Fonte: Linkiesta.it

E’ valido il preliminare anche quando l’assegno a titolo di caparra è scoperto

"Il preliminare di compravendita di un immobile è da ritenersi comunque valido anche in presenza di una caparra concordata emessa dal promissario acquirente che è risultata priva di provvista al momento della sua emissione".

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24747 del 5 dicembre 2016 n. 24747 in materia di validità del contratto preliminare.

E’ salva la caparra, che non perde dunque la sua funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale, anche se l’assegno con cui si è inteso corrisponderla sia poi risultato privo di provvista. Ciò poiché la funzione della caparra è assolta dalla sola messa a disposizione della somma e non anche dall'immissione della stessa nella disponibilità del destinatario.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, la Corte territoriale aveva errato nel ritenere che nel caso in esame, la caparra aveva perduto la funzione di rafforzamento del vincolo contrattuale dato che l'assegno con il quale si intendeva corrispondere la caparra concordata al momento della sua emissione era privo di provvista, perché la funzione della caparra era stata assolta dalla messa a disposizione della somma e non anche dall'immissione della stessa, nella disponibilità del destinatario.

Difatti secondo un orientamento giurisprudenziale di legittimità la caparra ben può essere costituita mediante la consegna di un assegno bancario anche se l'effetto proprio della caparra si perfeziona al momento della riscossione della somma recata dall'assegno, e quindi salvo buon fine (Cass. n. 17127/11).

Ed ancora, in caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata; tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo, invece, al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento (Cass. 17749/09).

Conformemente al citato orientamento giurisprudenziale, a parere della corte di legittimità, nel caso di specie il contratto di caparra, quale contratto reale, si era perfezionato.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso di Caio (promissario acquirente) e per l'effetto ha confermato la validità del preliminare di vendita.

Dal 2017 connessione WI-FI gratis in tutta Italia

Dal 2017, partirà l'iniziativa pubblica che porterà gratuitamente la connessione wifi in tutta Italia. Una rete unica formata da 28mila punti alla quale accedere tramite una sola password. In questo modo si potrà navigare liberamente nelle piazze, negli alberghi, sui treni, nei ristoranti e nei musei da parte di chiunque.

Indubbio il valore dell'iniziativa che consentirà di offrire ai turisti un servizio continuo fruibile ovunque sul territorio.

Infatti, i turisti in visita nel nostro paese tramite il collegamento ad un'app dedicata al punto wifi aderente alla rete potranno accedere gratis ad internet (fornendo un numero di cellulare per ricevere la password usabile ovunque) e con un'identità unica valida su tutto il territorio nazionale.

Non solo, tramite l'identità digitale unica, una volta a regime, gli stranieri potranno automatizzare gli accessi ai servizi, ai mezzi e ai luoghi turistici, per esempio, facendo il check-in automatico negli alberghi, i biglietti pet mostre e musei, ecc.

Gli italiani, invece, potranno collegarsi alla rete anche tramite il proprio Spid.

Inoltre, la piattaforma centralizzata gestita dallo Stato gestirà tutti gli accessi internet dei turisti e ciò permetterà di conoscere i luoghi visitati, gli itinerari effettuati, gli alberghi e i ristoranti prescelti, potendo così pervenire ad una profilazione dettagliata e calibrare meglio le strategie, inviando offerte personalizzate (sia da parte di soggetti pubblici che privati).


 

 

Finanziaria 2017: prorogato il bonus del 50% per acquisti di case in classe A o B

E' stato prorogato al 31 Dicembre 2019 il diritto a portare in detrazione, nella misura del 50%, l'IVA corrisposta per l'acquisto di case direttamente dalle imprese di costruzione purchè si tratti di abitazioni ad alto risparmio energetico, quindi in classe energetica A o B..

Dal 1998 ad oggi gli immobili in Italia si sono rivalutati del 35%

Interessante studio di Tecnocasa che ci mostra l’andamento del mercato immobiliare dal 1998 al 2016 ed in particolare dal 2007 anno di inizio della crisi.

Nell’arco temporale 1998/2016 nelle principali città italiane gli immobili si sono rivalutati mediamente del 35%. I risultati migliori si sono visti a Roma con il 65,3% di rivalutazione e a Milano con il 61,3%.

Nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città, invece, i prezzi sono aumentati “solo” del 5,2% e del 14,3%; il Sud ha avuto il rialzo più forte (+24,8%), il Centro chiude con +2,5% e il Nord perde invece il 2,4%.

Dopo l’inizio della crisi, dal 2007, le grandi città hanno perso mediamente il 39,7%, di poco inferiore al loro hinterland e ai capoluoghi di provincia. Sempre intorno al -40% è l’andamento dei capoluoghi del Nord e del Sud, mentre il Centro chiude con -44,1%.

Le città che hanno perso di più sono Genova (-49%) e Bari (-46,5%).

Le città che hanno maggiormente contenuto le perdite sono invece Milano (-27,9%) e Firenze (-29,3%).

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa Pubblicato il 05/12/2016

Il contratto di locazione non registrato è nullo e i canoni pagati vanno restituiti

La Corte di Cassazione con la sentenza del 13 dicembre 2016 n. 25503 in materia nullità del contratto di locazione ha sancito il seguente principio di diritto: 

“Qualora il proprietario non registra il contratto, l'inquilino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all'ultimo giorno in cui ha vissuto nell'immobile.

Il locatore, ricorrendone i presupposti, potrà chiedere un compenso per l'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. solo se la domanda risulta espressamente formulata nel giudizio”. 

Secondo la cassazione, detto principio si ricava dalla lettura data dalla Corte Costituzionale con la sentenza 420/2007 ove era stato precisato che l'art. 1, comma 346, della Legge 311/04 aveva elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa; conseguentemente, i contratti di locazione erano nulli se, ricorrendone i presupposti, non erano stati registrati.

Con più precisione, la violazione determinava la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c.

In merito al quantum riconosciuto al locatore, la Suprema corte ha affermato che le norme sulla risoluzione dei contratti (artt. 1453 e ss. c.c.) non vengono in rilievo al cospetto d'un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata. Non è infatti concepibile che un contratto di locazione nullo possa produrre i suoi effetti solo perché il rapporto si è svolto “di fatto”: le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d'un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali.

Alla luce di tutto quanto sopra esposto, la Corte di Cassazione ha enunciato i seguenti principi di diritto:

a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004;

b) la prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c.; l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.

Contratto di affitto non registrato: cosa rischia il proprietario?

L’inquilino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione:

- di tutti i canoni versati fino all'ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile, anche se ha lasciato l’appartamento;

- della caparra e degli interessi.

Il padrone di casa, non ha la possibilità né di sfrattare l’affittuario, né di ottnere nei suoi confronti un decreto ingiuntivo per eventuali canoni non pagati. Lo sfratto e il decreto ingiuntivo pressuppongono un contratto regolarmente registrato.

Il locatore potrà attivare una causa ordinaria di occupazione senza titolo per poter ottenere un indennizzo.

Il risarcimento che gli sarà eventualmente riconosciuto dal giudice però non potrà mai essere uguale al canone di affitto. Sarà quindi onere del locatore provare l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore, in mancanza della scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti. In difetto di prova, infatti il giudice non provvederà mai a liquidare il danno per mancata disponibilità dell’immobile da parte del proprietario.

Quanto all’onere della prova del conduttore:

Da parte sua l'inquilino per avere diritto alla restituzione delle somme versate, deve dimostrare di aver pagato un determinato canone di locazione mensilmente, producendo in giudizio gli estratti conto o le quietanze informali di pagamento ricevute dal locatore. Ebbene precisare che la domanda di restituzione dei canoni non è soggetta a termini di prescrizione perché la nullità può essere fatta valere anche dopo molti anni.

Agevolazioni in vista per chi recupera i casali abbandonati in Toscana

La Giunta regionale toscana ha approvato una proposta di legge finalizzata a recuperare ruderi in degrado ed evitare il consumo di nuovo suolo con la costruzione di edifici ex-novo.

Il presidente della Regione Toscana, Enrico Rossi: "Tutelare il nostro paesaggio significa sia non costruire indiscriminatamente, sia recuperare il grande e splendido patrimonio edilizio di cascine e casolari presente nelle campagne, un patrimonio che troppo spesso vediamo versare in condizioni di abbandono e degrado. Scopo di questa legge è incentivare il recupero di spazi e fare in modo che prima di consumare nuovo suolo si riutilizzino gli immobili già presenti, fatta eccezione, naturalmente, per quelli che si trovano in aree a rischio idraulico o geomorfologico elevato”.

Aggiunge l’assessore regionale al paesaggio, Vincenzo Ceccarelli: "Con questa proposta stabiliamo le modalità con le quali il recupero dei casolari di campagna abbandonati potrà avvenire con condizioni vantaggiose, ad esempio viene ammessa la possibilità, per quegli immobili non sottoposti a vincolo di restauro conservativo, di un graduale aumento volumetrico in virtù di miglioramenti dal punto di vista dell’efficientamento energetico e della sicurezza sismica. Sono anche previste riduzioni degli oneri comunali. Vantaggi progressivi che crediamo possano dare impulso al recupero del patrimonio edilizio esistente come alternativa al consumo di nuovo suolo”.

La proposta di modifica alla legge 65/2014 passerà ora al Consiglio regionale per l’analisi delle commissioni ed il voto in aula.

Fonte: Versiliatoday Pubblicato il 16/12/2016

Qualità della vita in Italia

In base ai dati forniti dallo studio de Il Sole24Ore in tema di qualità della vita nelle città e nelle regioni italiane, emerge che il divario fra Nord e Sud si è allargato.

Nelle province del Settentrione servizi efficienti, integrazione e più sicurezza. È questo il quadro dipinto dallo studio pubblicato ieri (12 dicembre) dal Sole 24 Ore. La classifica va per città, dalla più virtuosa, Aosta, alla peggiore, Vibo Valentia, ma se ne può ricavare anche un risultato “per Regioni”.

E si allarga sempre di più il divario tra Nord e Sud. Grande soddisfazione per il Friuli Venezia Giulia che piazza tutte e quattro le province tra le prime 20. Mente a Oristano (55esima) si “celebra” la migliore posizione tra tutti i territori del comparto Meridione e Isole.

È sufficiente dare uno sguardo veloce alla graduatoria per notare il dominio delle città meridionali sulla parte bassa della classifica, in ogni categoria considerata. Unica sorpresa nel comparto “giustizia, sicurezza e reati” Milano, terza tra le peggiori.

Fonte: Il Sole24Ore martedì 13 Dicembre pagina 27

Detrazione fiscale della provvigione pagata all’agenzia immobiliare

Il diritto di portare in detrazione la provvigione pagata all'agenzia immobiliare a seguito dell'acquisto di un'abitazione e la misura della detrazione stessa, è stabilita dal TUIR, testo unico delle imposte sui redditi (d.p.r. n. 917 del 1986).

Con riferimento a questi compensi, l'art. 15 del d.p.r. n. 917 del 1986 stabilisce che: “Dall'imposta lorda si detrae un importo pari al 19 % dei seguenti oneri sostenuti dal contribuente, se non deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formare il reddito complessivo: […]

b-bis) dal 1° gennaio 2007 i compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità” (art. 15, primo comma lett. b-bis, d.p.r. n. 917/86).

La stessa Agenzia delle Entrate nella sua 'guida su acquisto e vendita della casa', precisa che “la detrazione spetta a condizione che l‘acquisto dell'immobile sia effettivamente concluso. In caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso” .

Nel medesimo documento, l'Ente specifica che se l'appartamento è acquistato da più persone, la detrazione spetta a tutti i comproprietari che hanno concorso alla spesa sul massimo detraibile (cioè € 1000,00) e nella misura della rispettiva quota di comproprietà.

Fonte: Condominioweb.com Avv. Alessandro Gallucci

Intervista all’amministratore delegato di Intesa Sanpaolo Casa

Intervista all'amministratore delegato di Intesa Sanpaolo Casa, dottoressa Anna Carbonelli, sulle prospettive del real estate italiano. Di particolare interesse l'idea dell'A.D. di offrire un 'servizio minimo garantito' da parte di tutte le agenzie immobiliari, al fine di consolidare la fiducia dei clienti (proprietari e acquirenti/conduttori) verso gli operatori del settore immobiliare. In pratica, l'A.D. suggerisce di applicare regole comuni in tutto il territorio nazionale come accade negli USA dal 2007 grazie alla 'MINIMUM SERVICE LAW'

Sotto i passaggi più importanti dell'intervista.

D: Voi, così come altre realtà simili di derivazione bancaria, siete però accusati dagli agenti immobiliari di falsare il mercato, godendo di posizioni di rendita dovute alla natura dei vostri azionisti…
R: Sinceramente ritengo superata questa polemica, che ritengo strumentale. Guardiamo i fatti e analizziamo cosa è successo negli altri paesi europei dove i gruppi bancari sono entrati nell’intermediazione immobiliare da tanti anni. A questo punto le faccio io una domanda: in un Paese dove il 50% circa delle transazioni residenziali è disintermediato il problema sono le società di agenti di origine bancaria o la scarsa capacità degli agenti stessi di intercettare domanda e offerta?

D: Messa in questi termini la risposta sembra scontata… Quindi cosa bisognerebbe fare per recuperare la fiducia di chi vende e di chi compra casa?
R: Il primo passo è superare le polemiche e iniziare a collaborare; a remare tutti nella stessa direzione, ché l’interesse è comune…

D:Ok, ma in pratica?
R: Un primo passo potrebbe essere l’adozione di regole comuni sul modello della minimum service lawamericana del 2007, per esempio.

D: Ce lo può spiegare?
R: Si tratta di una legge che obbliga gli intermediari a fornire ai propri clienti, siano essi compratori o venditori, un servizio minimo garantito, in modo da restituire valore al servizio di consulenza fornito.

D: Di che tipo di sevizi parliamo?
R: Noi, per esempio, forniamo un’approfondita scansione delle proprietà intermediate, fatta di verifiche documentali realizzate sia a favore di chi compra sia di chi vende; report approfonditi e aggiornati; valutazioni basate essenzialmente su un metodo comparativo dei valori di mercato, ma tenendo in considerazioni le peculiarità di ogni singolo asset…

D: E’ un’attività costosa…
R: Si, lo è. Per questo noi accettiamo solo incarichi in esclusiva. Non è più sufficiente mettere un cartello di vendita in vetrina o su un portone in mezzo alla via, ma bisogna puntare su un servizio a maggiore valore aggiunto. In pratica noi investiamo nella consulenza, assicuriamo piena circolarità e visibilità all’immobile ma dobbiamo essere certi di essere gli unici a trattare per conto dei nostri clienti.

Fonte: Requadro Real Estate Information Network

 

 

 

Trend delle locazioni in ripresa

Il mercato degli affitti è in ripresa: questo è quanto emrge dallo studio realizzato dal Gruppo Tecnocasa.

Dallo studio risulta che, per la prima volta, tutte le tipologie di locazioni hanno evidenziato canoni in aumento.

Ciò appare, principalmente dovuto al fatto che l’offerta è diminuita in quantità e aumentata in qualità.

Di seguito, in breve, alcuni dati:

a) Milano e Roma sono le città più care e i loro canoni sono mediamente il doppio di Genova, Torino e Palermo, che sono invece le città più economiche.
b) I monolocali e i bilocali aumentano dello 0,7%, i trilocali dello 0,8%.
c) Palermo e Roma sono le uniche grandi città con segni negativi (seppur molto contenuti); Torino, Napoli, Milano, Bologna e Firenze hanno tutte variazioni positive (in particolare Firenze).
d) Chi è il locatario tipo? Under 35 (38,6%), single (61,3%), in cerca dell’abitazione principale (61,1%) e prende in affitto un bilocale (40,5%).
e) Il contratto a canone concordato è sempre più richiesto: in un anno è passato dal 18% al 22,9%.

Curiosità:
- Milano è la città con la più alta percentuale di single e di coloro che cercano per motivi di lavoro.
- Verona ha la maggior percentuale di stipule di contratti concordati.
- Continua a scendere la percentuale di studenti, forse perché ora scelgono facoltà più vicine al luogo di residenza.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Mercato Immobiliare in ripresa ma lontano dai livelli pre crisi

Intervista a Paolo Arrighi, presidente di FIAIP, il quale ha confermato la ripresa del settore immobiliare con valori in crescita seppur ancora lontani dai livelli precedenti la crisi. In particolare, i motivi della crescita sono da ricnodurre essenzialmente alla maggiore proponsione delle banche a concedere mutui (visti gli spread molto bassi) e alla 'voglia di casa' degli italiani che non si è mai spenta. Afferma Righi che per dare ulteriore spinta alla ripresa vi è la necessità di un intervento del governo volto ad alleggerire la pressione fiscale nel settore: ''Per cavalcare questa leggera ripresa riteniamo che il governo debba fare uno sforzo maggiore e cioè restituire redditività a chi investe nell'immobiliare. La tassazione immobiliare nel suo complesso è ancora troppo alta; ci auguriamo che il governo voglia raccogliere quelle proposte che le associazioni del 'real estate' hanno fatto e mettere in moto un ciclo virtuoso per il settore anticiclico per eccellenza come l'immobiliare. Inoltre abbiamo richiesto il rilancio degli affitti sia delle case che commerciali''. Pubblicata il 17 Novembre 2016.

Primo Meeting UniCredit Subito Casa

Il 17 Novembre 2016, si è tenuto a Milano presso NH Centro Congressi, il primo Meeting Nazionale di UniCredit Subito Casa.

Rapporto Compravendite primo trimestre 2016: + 20%

E’ stato pubblicato pochi giorni fa il rapporto relativo al I trimestre  2016.

Nel primo trimestre del 2016 il mercato immobiliare italiano mostra un inaspettato aumento del tasso di variazione tendenziale delle unità immobiliari compravendute nel settore residenziale e in quello commerciale e comunque una crescita generalizzata in tutti i settori. La ripresa manifestata nel corso del 2015 imprime una netta accelerazione nei primi tre mesi del 2016Tra gennaio e marzo 2016 il numero complessivo di transazioni supera infatti le 244 mila unità, facendo registrare un + 17,3 % rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

La performance positiva riguarda  tutti i comparti del mercato immobiliare. Si ripete quanto era già avvenuto nel III trimestre 2015 ma questa volta con tassi di crescita decisamente più elevati in tutti i settori.

L’incremento maggiore interessa il segmento residenziale con una variazione percentuale del +20,6%,

 

Osservando in dettaglio l’andamento del mercato residenziale per macro aree geografiche, si rileva un crescita generalizzata in tutto il Paese. Il segno è largamente positivo in tutte le aree, anche se i ritmi di crescita non procedono con la stessa velocità.

Ancora una volta, come già nel corso del 2015, il Nord guida la risalita con una performance superiore al 24% che distanzia ulteriormente le altre macroaree. È un dato significativo considerando che le regioni settentrionali pesano per oltre il 50% sul mercato complessivo. Il Centro, che nel primo trimestre 2016 sfiora le 24.000 transazioni,  cresce poco al di sotto (+18,5%) del dato nazionale. Infine il mercato al Sud, in termini di transazioni si  incrementa del 16%.

 

Se nel guardare all’andamento dei mercati territoriali dell’ultimo trimestre si opera una distinzione tra capoluoghi e non capoluoghi non si notano differenze significative:  risulta una crescita per i capoluoghi pari al 22,9% contro una variazione del +19,4% per i comuni minori.

 

Il deciso rialzo del mercato delle abitazioni già osservato su base nazionale trova conferma anche nelle otto maggiori città italiane per popolazione che, con una variazione tendenziale del +20,7%, si allineano al dato nazionale (+20,6%) e raddoppiano il risultato del trimestre precedente. La forte ascesa si manifesta senza evidenti distinzioni sia nelle metropoli sia nei comuni delle rispettive province, con i dati complessivi che mostrano perfetta simmetria.

Tra le città spicca in particolare la performance di Torino che incrementa di oltre il 37% il volume delle compravendite rispetto al primo trimestre 2015. Molto positivi risultano anche i mercati di Genova e Milano con rialzi tendenziali superiori al 25%. In particolare il capoluogo lombardo prosegue, rafforzandola, una crescita che dura ininterrottamente dal terzo trimestre 2013. Vicine alla media nazionale sono le città di Napoli, Bologna e Firenze. Anche Roma cresce su ritmi sostenuti (+12,5%) ma che appaiono meno brillanti se valutati alla luce della particolare congiuntura in atto. Guardando alle performance delle province si confermano risultati superiori alla media per Milano e Genova, con Roma che recupera molte posizioni. In questo inizio di anno il mercato meno dinamico risulta quello di Palermo sia a livello di capoluoghi (+5,5%) che di province (+2,7%).

Evento UniCredit 4 Tourism

Nell’ambito del progetto UniCredit 4 Tourism, UniCredit organizza l'interessante evento "Tourism Talk” , rivolto a tutti gli operatori del settore turistico, che si terrà mercoledì 6 aprile a partire dalle ore 16 a:

- Marina di Bibbona (Li) c/o Hotel Marinetta

- Viareggio (Lu) c/o Sede UniCredit

l'iniziativa offre agli imprenditori di strutture turistico ricettive l’opportunità di approfondire le conoscenze di marketing e digitalizzazione attraverso il confronto con relatori professionisti, tra cui Google.

Nuovo requisito per ottenere le agevolazioni “prima casa”

Con la legge di stabilità per il 2016, sono stati in parte modificati i requisiti per richiedere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”.

In base alla nuova legge, chiunque sia già proprietario di una “prima casa” può acquistare un’altra “nuova prima casa” ottenendo le agevolazioni fiscali anche se risulta ancora proprietario del primo immobile, purché quest’ultimo sia venduto entro un anno dalla data dell’atto notarile relativo al nuovo acquisto.

In caso di mancata vendita entro l’anno, sarà necessario versare la differenza d’imposta oltre alla sanzione del 30% sulla differenza e gli interessi.

 

Andamento compravendite 2015 nelle principali città italiane

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’andamento delle compravendite nelle principali città italiane nel corso del 2015. In base ai dati provenienti dall’Agenzia delle Entrate risulta che il mercato immobiliare sia ripartito. In particolare, il ribasso dei prezzi, la maggiore propensione delle banche ad erogare mutui e i tassi più vantaggiosi hanno determinato un incremento delle compravendite.

Complessivamente nel 2015 le compravendite residenziali sono state 444.636 con un aumento del 6,5% rispetto al 2014.

In tutte le più grandi città italiane si sono registrati volumi in aumento. Da segnalare, in particolare, i volumi evidenziati nelle città di Bari (+ 17,6 %), Milano (+ 13,4 %) e Palermo (+ 13 %). L’andamento più stabile (+ 0,8 %) risulta quello della capitale nella quale è stato realizzato il maggior numero delle transazioni annuali (circa 27.400 compravendite).

Variazioni N° Compravendite nelle Grandi Città

 

2015

2014

Var% 2015-2014

BARI

2.570

2.185

+17,6%

BOLOGNA

4.502

4.321

+4,2%

FIRENZE

4.127

3.789

+8,9%

GENOVA

5.398

5.338

+1,1%

MILANO

18.035

15.899

+13,4%

NAPOLI

5.733

5.378

+6,6%

PALERMO

4.392

3.886

+13,0%

ROMA

27.356

27.132

+0,8%

TORINO

9.762

9.051

+7,9%

VERONA

2.425

2.284

+6,2%

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa 07.03.2016 

Importante convegno organizzato da Unicredit: Turismo opportunità per le imprese del settore

Unicredit ha organizzato per la giornata di oggi a partire dalle h 14,30 presso

Hotel Esplanade Viareggio un Convegno sul  tema:

TURISMO OPPORTUNITA' PER LE IMPRESE DEL SETTORE,

Parteciperanno tra gli altri i presidenti nazionali di Confesercenti e di FIBA, ed il top management di Unicredit.

Questo il programma:

Nuova iniziativa UniCredit 4 Tourism dedicata alle imprese del turismo.  

Agenda:

 

14:30 Registrazione dei partecipanti
   
15:00 Saluti di apertura
Massimo Vivoli - Presidente di Italia Comfidi
Alessandro Raffo - Area Manager Toscana Ovest
   
15:10 UniCredit For Tourism
Luca Lorenzi - Deputy Regional  Manager Centro Nord UniCredit

Sara Scurati - Country Development Plans UniCredit
   
15:40 Idee e progetti per vincere la sfida del turismo. Conversazione tra:

Andrea CarraiTitolare Residence L'Argentiere
Esmeralda GiampaoliPresidente Nazionale FIEPET Confesercenti
Vincenzo Lardinelli
- Presidente Nazionale FIBA Confesercenti
Roberta PalmeriniTitolare Hotel Sirio
Mario RomanelliStrategy Manager Travel Appeal
 
Modera: Sara Scurati - Country Development Plans UniCredit
   
17:00 Conclusioni
   
  Segue aperitivo

Tempi di vendita ridotti rispetto al 2014

Secondo l'Ufficio Studi Tecnocasa, i tempi medi delle compravendite nelle grandi città, pur rimanendo ancora lunghi, sono comunque in diminuzione. Sono state analizzate le compravendite realizzate nelle grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia. Ebbene, nelle grandi città, i tempi medi delle vendite a Gennaio 2015 sono di 173 giorni contro i 181 giorni dell'anno precedente. Nei capoluoghi di provincia la tempistica media delle vendite a Gennaio 2015 è di 184 giorni rispetto ai 202 giorni di Gennaio 2014 mentre nei comuni dell'hinterland i tempi medi sono di 196 giornI (Gennaio 2015) contro i i 200 giorni di un anno fa. Fra le grandi città querlle che hanno tempistiche di vendita maggiori sono Verona (203 gg), Torino (191 gg) e Genova (190 gg). Peraltro, Torino e Genova sono quelle che hanno fatto registrare nel 2014 una contrazione dei prezzi di vendita maggiore fra le grandi città..

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Prestito Vitalizio Ipotecario

Dal 06 maggio 2015 è entrata in vigora la nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, uno strumento che permette di ricevere un finanziamento dalle banche o da latri intermediari finanziari in cambio di un’ipoteca sulla propria casa. Grazie a questo istituto, le persone anziane possono avere facilmente accesso al credito per fronteggiare un bisogno di liquidità ad esempio per spese improvvise o per dare aiuto ai figli.

La nuova normativa ha semplificato la procedura abbassando l’età di accesso da 65 anni a 60, precisando il tema delle agevolazioni fiscali e dando maggiori certezze agli intermediari finanziari in merito alle garanzie a tutela del prestito.

In pratica, chi ha più di 60 anni ed è proprietario di un immobile a destinazione residenziale, può richiedere e ottenere da una banca un finanziamento accendendo un’ipoteca sul proprio immobile.

Il finanziamento oscilla fra il 15% e il 55% del valore di mercato dell’abitazione ed è legato all’età del richiedente nel senso che, quanto più è alta l’età di quest’ultimo tanto più elevato sarà l’importo del prestito poiché, con ogni probabilità, la banca otterrà il rimborso più velocemente.

Infatti, alla morte del richiedente, gli eredi potranno decidere se rimborsare il prestito alla banca tenendosi l’immobile oggetto del contratto o in alternativa dare l’immobile alla banca che provvederà alla vendita dello stesso trattenendo la quota di prestito ancora da rimborsare e lasciando agli eredi la restante parte del ricavato ottenuto della vendita.

A garanzia degli eredi, in questo caso, è previsto che l’importo del debito dovuto alla banca non può, in nessun caso, superare la somma ricavata dalla vendita della casa al netto delle spese.

Previo accordo con la banca, agli eredi è riconosciuta anche la possibilità di procedere direttamente alla vendita purché la stessa si concretizzi entro 12 mesi. A tutela dell’acquirente, la legge ha previsto l’inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita.

Quanto al tasso di interesse, questo sarà lo stesso di quello praticato per i mutui. A differenza di quanto prevedeva la precedente normativa, adesso è possibile concordare con la banca un graduale rimborso degli interessi e delle spese evitando così la penalizzante capitalizzazione degli interessi maturati annualmente.

A garanzia delle banche, il nuovo testo normativo prevede dei casi in cui il prestito deve essere rimborsato in un’unica soluzione entro 12 mesi (morte del proprietario, trasferimento di tutto o parte dell’immobile o di diritti di godimento sullo stesso, compimento di atti che riducano in modo significativo il valore dell’immobile). In tali ipotesi, se il prestito non viene rimborsato entro 12 mesi, la banca procede alla vendita della casa.

Altra garanzia a favore della banca, è la risoluzione del contratto in caso di ritardato pagamento (per almeno 7 volte anche non consecutive) nell’eventualità in cui sia stata concordato il rimborso graduale degli interessi.

Dal punto di vista fiscale, le agevolazioni riconosciute consistono nell’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative a seguito del versamento di un’imposta sostitutiva del 0,25 % del finanziamento in caso di abitazione principale mentre negli altri casi del 2 %. Per tutta la durata del prestito il richiedente dovrà comunque provvedere al pagamento dell’IMU, TASI e TARI ed eventualmente all’IRPEF sulle case non locate.

 

Anche da parte dell’ISTAT arrivano conferma sulla ripresa (timida) del mercato immobiliare

Pur restando lontani dai livelli raggiunti prima della crisi, le transazioni immobiliari a titolo oneroso, nel 2014, sono cresciute dell’1,6% rispetto al 2013. Complessivamente le transazioni onerose sono state 594.431. Quelle relative ad immobili ad uso abitativo e accessori 553.324.

Interessante notare che la crescita ha riguardato tutto il territorio nazionale ad esclusione delle isole dove si è registrato un calo dell’1%.

Fonte ISTAT

Classifica dei Comuni in base al reddito medio dichiarato nel 2014

Secondo il Fisco, tra gli oltre 8000 Comuni d'Italia, Portofino è quello in cui, nel 2014, è stato dichiarato il più alto reddito imponibile medio: euro 51.403 su 336 contribuenti. Per quanto riguarda i Comuni della Versilia, da segnalare Forte dei Marmi che, con un redditto imponibile medio di euro 24.718,02 (+ 1.4%) si piazza al 85° posto, mentre Pietrasanta, con un reddito imponibile medio di euro 18.495,29 (+ 1,8%), è al 2400° posto.

Top 10

1 Portofino (GE) Euro 51.403,21

2 Basiglio (MI) Euro 42.423,68

3 Cusago (MI) Euro 35.735,09

4 Torre d'Isola (PV) Euro 33.978

5 Campione d'Italia (CO) Euro 33.930,09

6 Lajatico (PI) Euro 33.734,49

7 Pino Torinese (TO) Euro 32.522,64

8 Segrate (MI) Euro 31.799,10

9 Arese (MI) Euro 31.268,69

10 Vedano Al Lambro (MB) Euro 31.233,54

Fonte IlSole24Ore

Bankitalia certifica la crescita dei mutui: +25%

Bankitalia conferma il trend di crescita dei mutui. I dati ufficiali dicono che nell'ultimo trimestre del 2014 sono stati erogati alle famiglie oltre 7 miliardi di euro per l'acquisto di abitazioni. Rispetto al corrispondente periodo del 2013 l'aumento è stato del 25%. Analizzando i dati in relazione a tutto l'anno 2014, notiamo che l'ammontare totale dei mutui erogati è stato di 24miliardi di euro con un incremento del 13,8%.

Fonte: casa24.ilsole24ore.com 

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